待售豪华房地产项目
里约热内卢的全新建筑住宅
在里约热内卢寻找您的全新豪华公寓
待售豪华房地产项目
在里约热内卢寻找您的全新豪华公寓
对于投资全新豪华公寓而言，里约热内卢是巴西最具吸引力的房地产市场之一。南区集中了该市最负盛名的新开发项目，集黄金地段、现代建筑和强大的长期价值于一身。在里约热内卢购买全新公寓，投资者和最终用户可以享受现代布局、高端装修和施工期间灵活的付款计划。由于南区土地供应有限，新开发项目是资本增值和安全房地产投资的难得机会。.
每个 新发展 Oabitat目前在里约热内卢代理的项目都列在本页面上——包括仍在图纸设计阶段的建筑、在建的住宅单元，以及开发商正在销售最后几套公寓的已完工楼盘。它们大部分位于南部区（Zona Sul），那里几乎已经没有空地，且真正稀缺 发布 在伊帕内马或莱布隆，一年也难得碰上几次。.
出售里约热内卢 Leblon 的豪华住宅：伯南布哥 Estância 独家住宅28.000.000巴西雷亚尔
带私人泳池的豪华科帕卡巴纳花园公寓待售2,500,000 BRL
伊帕内玛豪华公寓--海滩附近的单间套房、两居室和复式顶层公寓2.000.000 BRL
莱布隆中心地带待售的独家豪华住宅2.000.000 BRL
公寓出售 - Leblon - Guilhem by Mozak, 里约热内卢2.000.000 BRL
伊帕内玛 Barão da Torre 新楼盘待售2.000.000 BRL
Bulhões de Carvalho 396 - Arpoador's waves：海滨城市的优雅1 700 000 BRL
“Be in Rio” Jaguaripe 225——伊帕内玛期房公寓1,616,900 巴西雷亚尔
纳西门托-席尔瓦 387 号伊帕内玛豪华待售公寓1 600 000 BRL
入住里约热内卢贾瓜里佩404号——伊帕内玛期房单间公寓及套房1,556,800 巴西雷亚尔
Prudente de Morais 589：伊帕内玛全新豪华公寓1,500,000 BRL
Jaguaripe 289——伊帕内玛期房单间公寓和一居室公寓1,362,000 巴西雷亚尔房产类型
巴西经纪人用三个短语来指代英语母语者统称为“新建筑”的事物，而其中的区别决定了你要付多少钱、什么时候付以及可能会出什么问题。.
这座建筑仅以一套注册图纸的形式存在，别无他物。这里的价格处于最低点，付款则分散在整个建设期间，通常为两到四年。这就是折扣所在，也是风险所在，正因如此，本页的其余部分主要都在讲述这一点。.
地基已打好，建筑结构正在拔地而起。你可以看到你所购买的房产，交房日期也变得可信了，但你要比开盘时签约的买家支付更多费用，而且你仍然要承担剩余的分期付款和同样的交房风险。.
建筑已完工，并拥有其 Habite-se, ，即城市的 occupancy certificate（入住许可）。开发商正在出售剩余库存。您购买的是一套恰好是全新的普通公寓：全价、即刻交房、普通按揭贷款，没有任何期房（off-plan）的操作机制。本页上的部分房源就属于这一类别。.
购买流程
该顺序由法律规定，无论是巴西买家还是外国买家，顺序都是一样的。这里没有任何可协商的余地，而这正是任何一笔好交易通常所需要的。.
在任何一个单元被合法出售之前，开发商必须提交一份 产权归属备忘录 在房产登记处办理，并根据第4.591/64号法律进行公司设立登记。该备案文件包含平面图、技术规范、土地所有权以及每个单元的明细。这是一份公开文件。如果一个项目无法向您提供其登记号，正确的反应就是离开——在登记前出售并非技术性细节，而是该法律旨在制止的行为。.
自2018年起，每份期房合同都必须以 汇总表, ，一份总结表格，列出了总价、付款时间表、交付日期、使用的指数，以及如果您取消合同将损失多少钱（以纯数字表示）。在阅读合同之前，先阅读该表格。这是开发商在法律上被要求必须明确无误的一页。.
在施工期间，您的分期付款金额并不是固定的。每个月都会由以下机构进行调整： 全国建筑成本指数, ，即瓦加斯基金会（Fundação Getulio Vargas）发布的建筑成本指数，采用两个月前发布的数据。这很正常，该国的每份合同都是如此，但这意味着宣传册上的数字并不是你实际要支付的数字。请为此做好预算。交房后，调整指数将转为你的银行合同所使用的任何指数。.
城市发放后即开始配送 Habite-se. 此时尾款到期，大多数不付全款的买家会针对已完工的公寓申请抵押贷款——你无法为一栋尚不存在的楼宇申请抵押贷款，这也是分期付款结构最初存在的原因。.
房契已登记在您的名下，登记在 不动产登记处. 里约热内卢市的房产转让税（ITBI）为3%，该税款与公证费及登记费一样，需在此时缴纳，而非在签署合同时缴纳。 外国买家需要一个CPF（巴西纳税人识别号），并可与巴西公民享有同等的城市住宅房产持有权——人们常听说的限制仅适用于农村土地，并不适用于伊帕内玛的公寓。我们的 法律与税务指南 详细涵盖了这些文件。.
在巴西购买期房时出现的大多数严重问题，都可以归结为以下两条规则中的一条。在查看户型图之前，这两条规则都非常值得了解。.
开发人员可以将项目置于 资产隔离土地、工程以及买方的资金在法律上与公司的其他资产严格隔离。如果开发商破产，这些资产不会落入破产财产清算范围，买方可以集会决定是自行续建还是进行清算。这是巴西预售房买家能获得的唯一最强有力的保护，它由第 10.931/04 号法律增补进第 4.591/64 号法律中——并且它是 可选. 由开发者决定。核对注册表项，而不是销售手册。.
鲜为人知的一面：如果……，同样的体制也会走向反面 你 是您主动撤出的那一方。在普通项目中，开发商最多可从您已支付的款项中扣除25%。 如果是“专项资产”性质的项目，该上限将提高至50%，且您的退款将在建筑竣工验收通过后30天内支付，而非180天内。这既为您提供了更强的风险保障，同时也意味着您若反悔将面临更重的违约金。请综合考虑这些因素后再做决定。.
合同可能会给开发商在规定的交付日期之外长达180天的时间，延迟才算作违约。在该期限内，迟交的建筑只是迟交。超过该期限，情况将完全逆转：保留金限制不再保护开发商，您要求一次性退还已支付的全部款项，并加上延迟的合同违约金。当您阅读摘要表格（quadro-resumo）时，真正重要的交付日期是规定的日期加上180天。.
街区
截至2026年6月的一年里，里约热内卢推出了大约25,000套住宅单元，这是该市十多年来最强劲的周期——但它们的分布并不均衡，其中大部分供应量远在外国买家心仪的海滩之外。.
伊潘内马、莱布隆、科帕卡巴纳、博塔弗戈和拉戈阿几乎没有未开发的土地。这里的新建筑来自于旧街区的拆除和重建，因此它们一次只能建成少数几栋，规模较小，且在竣工前就会售罄。这正是我们自有房源集中的地方：请看 伊帕内玛 和 莱布隆 对于这两个社区的所有可用房产，包括新房和二手房。.
“复兴中心”计划和2024年总体规划允许历史中心和港口区进行住宅改造并建设新高楼，这25,000套住房很大一部分就位于这些区域。它们面积紧凑，通常没有停车位，主要面向使用FGTS（工龄服务金保证基金）的本国首次购房者。产品不同，买家不同，也不是我们大多数客户所寻找的——但这正是全市统计数据呈现出目前这种面貌的原因。.
2026年3月，里约热内卢的平均开盘价达到每平方米$12,850雷亚尔，较十二个月前上涨了68.5%。 这一数字虽属实，但并非纯粹的房价上涨：市场从两居室和三居室公寓转向了紧凑型户型，而公寓面积越小，其每平方米价格就越高。 看到这样的头条新闻时，应将其视为建筑类型的变化，而非衡量伊帕内玛现有公寓一年内增值幅度的指标。若要了解后者，请参阅 按街区划分的每平方米价格 这是诚实的对比。.
它适合有时间且目前不需要这套公寓的买家。你用三到四年的等待期外加交付风险，换取了较低的入场价以及能让你买到超出你现有现金实力所及的优质地段的付款计划。对于正在建立投资组合的投资者来说，这是一笔划算的交易；而对于要在六个月内搬迁的人来说，则是一笔不划算的交易。.
这适合那些愿意亲自办理手续，或者愿意花钱请人代办的买家。查验房产登记信息、核对《房产概况表》（quadro-resumo）、了解开发商以往项目的履约记录——这些都不是难事，但正是因为跳过这些步骤，人们才会陷入那些登上报纸头条的纠纷中。.
它不适合想要从第一天起就获得租金收入的买家。在交钥匙之前，没有任何收益。如果回报是关键，那么在一栋已经投入运营的大楼里购买现有的公寓通常是更好的选择——参见 支持Airbnb的公寓 或 长期租赁市场.
栖息地
里约热内卢南区的新建筑项目越来越少，这加强了长期价值和资本增值。.
全新的公寓提供现代布局、高档装修、先进的安全系统和豪华设施。.
施工期间的累进付款计划和早期阶段的定价使计划外收购成为一种战略性投资选择。.
里约热内卢的全新豪华楼盘是巴西房地产市场中最安全、最具战略性的投资选择之一。有限的土地供应、严格的城市管理条例以及强劲的国际需求都有助于实现持续的长期价值。.
在 Oabitat，我们为您提供位于里约最负盛名街区的精挑细选的新开发项目，尤其关注南区。.
通过申请访问，您可以在整个收购过程中享受早期可用性、优惠价格和个性化指导。.
常见问题
可以。外国人在巴西购买城市住宅物业与巴西人享有同等条件，无论是期房还是现房。您需要一个CPF（巴西税号），该税号可以通过巴西领事馆在境外获取。存在的限制适用于农村土地和边境附近的财产，而不适用于城市中的公寓。.
法律上没有最低限额。实际上，开发商通常要求支付相当于房价约20%至30%的首付款，随后在施工期间按月或按半年分期付款，剩余款项在交房时结清，大多数买家会通过贷款或现金支付这笔款项。 具体的分期比例因项目而异，并在《项目概要》（quadro-resumo）中明确列出。.
INCC是瓦加斯基金会（Fundação Getulio Vargas）发布的国家建设成本指数。在建设期间，您的分期付款额每月根据该指数进行调整，使用的是两个月前发布的数据。在三年的建设期内，这通常会使名义总价大幅增加，因此在您签字之前，请要求结合实际的指数假设对付款进度表进行测算，而不仅仅按当下的名义价格计算。.
这完全取决于项目是否属于资产隔离制度（patrimônio de afetação）。如果是，该项目的资产将与破产财产隔离，由买家通过大会决定是继续建造还是清算。如果不是，你与其他所有人一样只是无担保债权人。这是最需要核实的关键一点，且可以在房产登记处进行核实。.
您可以解除合同，但需支付相应费用。根据第13.786/2018号法律规定，开发商可保留您已支付款项中最多25%的部分；若该项目属于“专项资产”（patrimônio de afetação），且已在合同中进行妥善登记并披露，则保留金额上限为50%。 如果开发商违约，情况则不同：在180天的宽限期过后，您可以要求开发商一次性退还全部款项。.
如果合同中有相关规定，且该条款属于标准条款，则可延至合同约定的日期后最多180天。超过该期限，开发商即构成违约，您可以解除合同并获得全额退款及违约金，或者要求其履行合同并就延误索赔违约金。.
ITBI（市政产权转让税）应在产权转让登记时缴纳，对于期房购买，该登记通常在交易结束时进行。在里约热内卢，该税率为3%。公证费和登记费也应在此时一并缴纳。.
在签约之时，确实如此——首发价格设定在预期最终价值之下，这正是对您等待和承担风险的补偿。价格能否一直保持较低，取决于整个建造过程中INCC的调整，以及在此期间市场的走势。这确实是真正的折扣，但并非保证利润。.
少数几个，而这也是本页面存在的理由。这两个社区实际上都已经开发饱和，因此只有在旧建筑被拆除和取代时才会出现新建筑。交易量很小，房产往往在竣工前就已售罄，而且项目通常在公开营销之前就已悄悄推出。我们拥有的所有房源均已列在上方。.
Ipanema、Leblon、Copacabana 及南区的非公开与新上市公寓、顶层公寓和别墅。每周最多一封邮件。
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