长期租赁
在里约热内卢的出租公寓
伊帕内玛、莱布隆、科帕卡巴纳及南区的长租房源，带家具与不带家具均有
长期租赁
伊帕内玛、莱布隆、科帕卡巴纳及南区的长租房源，带家具与不带家具均有
正在寻找 里约热内卢的出租公寓？Oabitat 列出了目前通过我们中介可长期租赁的所有房源：公寓、顶层公寓和少量独栋住宅，大多位于 伊帕内玛, 莱布隆, 科帕卡巴纳 以及周边南区，带家具或不带家具，按巴西住宅租赁合同出租一年或更长时间。
本页面是在里约租房的起点：先是当前房源，然后是签约前您需要了解的一切——巴西法律承认的三种合同类型、在哪里租以及各区租金水平、每位房东都会要求的担保，以及没有巴西信用记录的外国人如何完成租赁流程。
浏览全部 里约热内卢当前出租的公寓 ，或继续阅读完整指南。想在海边住几周而不是长期居住？请查看我们的 里约热内卢的度假租赁房源 。
伊帕内玛（Ipanema）顶层公寓出租，位于里约最独特的地址之一BRL 50.000 / 月
伊帕内玛豪华公寓出租 - 330 平方米，法萨诺附近的圆形杰作BRL 36.000 / 月
在里约热内卢出租的房子在贵族区BRL 35.000 / 月
伊帕内马海景公寓 – 四卧室度假屋BRL 25.000 / 月
位于伊帕内玛的豪华复式阁楼出租，可欣赏到壮丽海景BRL 25.000 / 月
伊帕内玛海滩附近的长期出租公寓BRL 18.000 / 月
位于科帕卡巴纳和伊帕内玛之间的100平方米翻新公寓出租BRL 15.000 / 月
伊帕内玛（Ipanema）公寓出租 - 安静、翻新、家具齐全，面积 123 平方米BRL 15.000 / 月
伊帕内玛维埃拉·索托街海景公寓出租BRL 15.000 / 月
伊帕内玛岛长租公寓 - 标志性的 170 平方米环形公寓，可欣赏全景BRL 14.500 / 月
里约热内卢伊帕内玛绝美三居室公寓出租BRL 12.500 / 月合同类型
巴西法律将这三者视为三类不同的情况，而选错类别是外国租客在里约最常犯的错误。本页上的房源均属于第一类。.
标准住宅租赁合同受第8.245/91号法令管辖，该 《租户法》. 在里约，租期几乎总是写成30个月，因为该法第46条规定，30个月或以上的租赁合同只需在合同期满之日自动终止，房东无需通过法院程序。 期限较短的合同会自动续签，房东要终止这类合同的难度要大得多，因此即使租客只打算住一年，30个月也成为了市场的默认标准。本页面上的每条房源信息均基于此类合同。.
临时性住宅租赁——用于度假、参加课程或工作派遣——根据第48条规定，租期上限为90天。房东可以预先收取全部租金，并可要求提供担保。 这种租房方式适合在里约度过一个夏天；它不能作为长期居住的据点，且租金按晚或按周计价，而非按月计价。.
类似爱彼迎（Airbnb）的短期租赁（仅几晚）。此类租赁不属于住宅租赁市场范畴，在我们的 短期租赁投资报道. 如果您正在寻找 伊帕内玛度假租赁 或 里约热内卢度假住宿, ，即此分类，而非下方的列表。.
街区
里约的租房市场主要集中在南区（Zona Sul），即从弗拉门戈（Flamengo）延伸至莱布隆（Leblon）的沿海地带。该地区的租金是巴西最高的，而且相距仅15分钟步行路程的不同社区之间，租金差异也很大。.
伊帕内玛 这里集中了我们大部分的出租房源，也是外国租客最先询问的社区：位于海滩和拉戈阿湖之间的静谧住宅街区，形成棋盘式布局，一切设施都步行可达，而且这里汇聚了全市最密集的高品质建筑。. 莱布隆, 紧邻其西侧的区域面积较小、环境更安静，但租金更高——这里是巴西租金每平方米最贵的地区。这两个区域都适合希望不依赖汽车生活的租客。.
科帕卡巴纳 与伊帕内玛相比，这里人口密度更高、更繁华，且同等面积的房租便宜得多，而且由于建筑存量庞大，可选房源也多得多。过去一年里，这里的租金涨幅超过了南区（Zona Sul）的任何其他地方。. 莱梅, ……位于北端的这小段路，则较为安静，住宅区较多。.
博塔弗戈 和 弗拉门戈 对于在Centro工作的租客来说，这里是理想之选：距离商业区仅两个地铁站之遥，拥有丰富的餐饮和影院选择，且租金低于海滨社区。博塔福戈是里约热内卢租金涨幅最快的租赁市场。.
绿色内陆带。. 拉戈阿, 植物园 和 加维亚 这些是南区（Zona Sul）的宜居社区——靠近国际学校，夜晚较为安静，而且在这里，租一栋独栋房屋而非公寓才变得切实可行。.
价格
里约热内卢的平均住宅挂牌租金达到 R$59.87 每平方米每月 2026年6月，FipeZAP指数显示，该市租金水平为R$53.79，而全国36个城市的平均水平为R$53.79。 过去十二个月里，全市租金上涨了11.65%——远高于通货膨胀率，这也是租户们比以往更早签订租约的原因。.
各社区的平均值与该市的数据存在显著差异：
作为经验法则，可以乘以建筑面积：伊帕内玛区一套100平方米的公寓月租金约为R$11,700，而科帕卡巴纳区同等面积的公寓月租金约为R$7,500。 上述数据为FipeZAP公布的2026年6月挂牌租金均值，适用于普通公寓；位于优质楼盘、带海景且已装修的公寓租金会高于此水平，而位于后街、设施陈旧的公寓租金则低于此水平。.
在巴西，广告上的租金只是三项月度开支中的第一项，外国租客往往会对总费用感到惊讶：
在比较两套公寓之前，请先了解这三项信息。在员工规模较大的楼宇中，即使租金较低，每月实际支出也可能比在员工规模较小的楼宇中租金稍高的情况还要高。根据《租赁法》第22条和第25条的规定，日常维护费用由租户承担；而结构性工程、外立面维修及储备基金则仍由业主负责。.
巴西的租赁合同每十二个月根据合同中规定的指数进行一次调整。IGP-M曾是传统的基准指数；但由于其波动性较大，巴西消费者价格指数（IPCA）已逐渐成为主流，且通常对租户更为有利。签约前请务必确认合同中采用的是哪一种指数。.
签约之前
巴西房东绝不会在没有担保的情况下交出钥匙，而这正是最常导致外国租客延误入住的环节。《第8.245/91号法律》第37条明确规定最多允许四种担保，且该条的唯一款明确指出： 每份合同仅限使用一个 — 一位经纪人要求支付定金 和 担保人提出的要求超出了法律允许的范围，根据第43条，此举构成刑事犯罪。.
对于刚抵达巴西且手头有资金的新租客来说，“caução”通常是最稳妥的选择；如果资金仍在国外，则“seguro-fiança”办理起来更快捷。我们会在您看房前告知房东会接受哪种方式。.
外国公民在巴西租赁住宅物业不受任何限制，也不需要签证或居留许可。您需要的是一个 CPF, ，即巴西个人纳税人编号，所有合同、公用事业账单和银行转账都必须通过该编号办理。您可以在抵达巴西之前，通过巴西驻外领事馆或在线渠道申办该编号，这是首要办理的事项——没有它，其他任何文件都无法签署。.
除了CPF之外，还需提供收入或资金证明、护照以及上述所述的担保。 拥有巴西银行账户能让支付房租和物业费变得更加便捷，但并非强制要求。租赁合同以葡萄牙语书写；在签署任何文件之前，我们会用英语、法语、德语、西班牙语或意大利语为您详细解释合同条款，我们不建议您在未充分理解内容的情况下签署巴西租赁合同。.
里约热内卢的大多数长期租赁房源都已租出 无家具 — 未配备家具，在巴西，这通常还意味着没有灯具、衣柜或厨房橱柜。在制定预算前，请确认厨房实际包含哪些设施。带家具的公寓（带家具的) 租金比普通公寓高出约五分之一到三分之一，是居住一两年时的实用之选；本页面上的几套伊帕内玛公寓均提供全套家具和设备。A 半装修 这种公寓介于两者之间，通常指配备了整体厨房和嵌入式衣柜，但不包含独立家具。.
里约热内卢会犒赏那些不急于做出决定的租客。这座城市的各个街区在噪音、日照、海风、交通和安全方面差异极大，而这些细节在房源信息中都无从体现。 我们建议大多数从国外搬迁而来的买家，在决定购房之前先在南区（Zona Sul）租住一年，这笔费用相对于总成本而言相对较低：2026年6月，里约热内卢的年毛租金收益率为6.25%， 因此一年的租金大约相当于购买同一套公寓所需成本的6%。.
当您准备就绪时，同一支团队将负责办理购买事宜。我们的 里约热内卢购房法律与税务指南 涵盖ITBI、登记以及各类证书，以及 我们的租房指南 深入探讨了投资回报率以及房产租赁的相关问题。.
栖息地
我们是一家位于里约热内卢的房产中介机构，提供五种语言服务，接待来自欧洲和北美的租客。本页面上的每套公寓我们都亲自实地考察过，在发布房源前已向楼宇管理处核实了物业管理费（condomínio）和房产税（IPTU）的具体数额，并且在您花时间看房之前，我们会明确告知房东将提供何种担保。 我们负责处理租赁合同、房屋清单、公用事业过户及入住手续，并在整个租赁期内保持联系畅通，绝不会在签约后就销声匿迹。看房可通过现场实地或海外视频通话的方式进行。.
常见问题
是的。在巴西租赁住宅没有国籍限制，也不需要签证。您需要一个CPF（巴西纳税人编号），该编号可在抵达前通过巴西驻外领事馆或在线申请获得，此外还需提供收入证明以及四种法定租赁担保中的一种。.
三十个月。第8.245/91号法令第46条规定，租期为30个月或以上的租赁合同将在最后一天自动终止，这就是为什么房东即使面对计划短期居住的租客，也坚持要求签订这一期限的原因。 您并不必受限于整个租期：租户若提前通知并支付一笔按已租期比例折算的违约金，即可提前退租。.
如果房东接受现金押金，法律规定其金额上限为三个月房租，且必须存入储蓄账户，产生的利息归您所有。许多房东更倾向于选择租金担保保险。每份合同仅允许一种担保方式——押金和担保人同时存在是不合法的。.
根据FipeZAP指数，2026年6月伊帕内玛地区的月均租金为每平方米R$117.40，因此一套典型的100平方米公寓月租金约为R$11,700（不含物业管理费和房产税）。 莱布隆（Leblon）的价格更高，为每平方米$122.50；而科帕卡巴纳（Copacabana）则低得多，为每平方米$74.60。具体到单个公寓，其价格会因装修、楼层、景观及建筑质量等因素而远高于或远低于这些平均水平。.
几乎从来不会。巴西的房源信息通常只列出房租；每月的物业费和IPTU房产税是额外费用，且这两项通常由租客承担。在比较两套公寓之前，务必先询问这三项费用的具体数额，因为在配有大量工作人员的大楼里，即使房租较低，总费用也可能比其他地方房租更高的公寓还要高。.
不包括本页上的合同。最长90天的停留期是 短期租赁 根据第48条——这是一种不同的合同，按每晚或每周计价，房东可要求租客预付全部租金。此处的房源均为长期住宅租赁。请告知您的入住日期，我们将为您推荐合适的分类。.
是的，不过这类情况属于少数。 里约热内卢的大多数长期租赁房源都是不带家具的，在巴西，这甚至可能包括灯具和厨房橱柜。带家具的公寓租金通常比不带家具的贵20–30%，适合一到两年的居住；上述伊帕内玛地区的几套公寓均配备齐全的家具和设施。.
每十二个月一次，依据您合同中指定的指数——历史上通常是IGP-M，如今越来越常采用IPCA，该指数追踪消费者通胀，通常对租户更为有利。 截至2026年6月的这一年中，里约热内卢全市的市场租金上涨了11.65%，但这仅是挂牌租金市场的数据，而非您合同中的租金：您的租金调整将依据合同约定的指数进行。.
虽非绝对必要，但这确实能让生活轻松许多。房租、物业费和水电费等账单都需通过巴西的支付系统缴纳，而拥有当地银行账户或Pix支付密钥，可以避免从国外汇款时产生的转账手续费和延迟。开设账户需要提供CPF号码和住址证明，因此无论哪种方式，CPF都是第一步。.
Ipanema、Leblon、Copacabana 及南区的非公开与新上市公寓、顶层公寓和别墅。每周最多一封邮件。
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