Mise à jour en septembre 2026 · Révisé par Achille Mahieu, spécialiste immobilier chez Oabitat à Rio de Janeiro
Appartements à vendre à Rio de Janeiro représentent la plus grande partie du marché immobilier résidentiel de la ville, et cette page répertorie tous les appartements actuellement disponibles via Oabitat. L'offre s'étend des studios et des appartements d'une chambre aux résidences familiales de quatre chambres, en passant par des appartements en bord de mer avec vue sur l'océan, principalement situés dans Ipanema, Leblon et Copacabana, ainsi que d'autres biens immobiliers à Lagoa, Botafogo, Urca, Gávea et Jardim Botânico.
Utilisez le moteur de recherche ci-dessus pour filtrer vos résultats par quartier, prix, superficie et nombre de chambres. Chaque appartement présenté sur cette page a été visité et vérifié par notre équipe à Rio. Si vous recherchez un autre type de logement, consultez notre penthouses, notre maisons et villas, ou l'intégralité du Aperçu du marché immobilier à Rio de Janeiro.
L'achat d'un appartement à Rio de Janeiro est ouvert aux ressortissants étrangers dans les mêmes conditions qu'aux citoyens brésiliens. Il n'existe aucune restriction à la propriété immobilière urbaine pour les étrangers, et il n'est pas nécessaire de détenir un visa ou un titre de séjour brésilien pour devenir propriétaire d'un appartement. Ce dont chaque acheteur a toutefois besoin, c'est d'un CPF, le numéro d'identification fiscale individuel brésilien, que l'on peut obtenir auprès d'un consulat brésilien à l'étranger ou en ligne auprès de la Receita Federal.
La transaction elle-même suit un déroulement bien défini. Une fois le prix convenu, les parties signent un avant-contrat et l'avocat de l'acheteur procède à une vérification préalable du titre de propriété, du vendeur et de l'immeuble : des « certidões » attestant que le bien est libre de toute dette, que le compte de copropriété est à jour et qu'aucune procédure judiciaire ne vise le vendeur. L'acte de vente, ou écriture, est ensuite rédigé et signé chez un notaire (cartório), puis enregistré au registre foncier ; c'est à ce moment-là que le transfert de propriété prend effet.
Prévoyez les frais de transaction en plus du prix d'achat. À Rio de Janeiro, la taxe municipale de mutation, ITBI, est facturé à hauteur de 31 TP3T du montant de la transaction ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu, conformément à la loi municipale n° 6.250/2017. Les frais de notaire et d’enregistrement s’élèvent généralement à environ 11 TP3T supplémentaires. Les honoraires d’un avocat sont facturés séparément et il est vivement recommandé à un acquéreur international de faire appel à ses services.
Il est possible de conclure une vente sans se rendre au Brésil. Un acheteur qui ne peut pas assister à la signature peut donner une procuration (procuration) à un mandataire de confiance à Rio ; le document est signé auprès d’un consulat brésilien ou certifié par un notaire et muni d’une apostille dans le pays de l’acheteur. Bon nombre de nos clients internationaux finalisent leur achat de cette manière et ne se rendent sur place qu’une fois l’appartement acquis.
Le quartier est le facteur le plus déterminant pour le prix d'un appartement à Rio et la qualité de vie qu'il offre. Les quartiers ci-dessous sont ceux sur lesquels Oabitat concentre son activité ; tous se trouvent dans la Zona Sul, à l'exception de Barra da Tijuca.
Ipanema C'est le quartier le plus prisé de notre portefeuille et celui où le prix au mètre carré est le deuxième plus élevé du Brésil. Les appartements proposés vont des petits deux-pièces situés dans les rues plus calmes derrière Visconde de Pirajá aux grandes résidences en première ligne sur Vieira Souto, face à la plage. Les acheteurs choisissent Ipanema pour la combinaison de l'accès à la plage, d'un quotidien accessible à pied et du marché de l'immobilier d'occasion le plus dynamique de la ville.
Leblon affiche le prix au mètre carré le plus élevé du Brésil. Ce quartier, plus petit et plus calme qu’Ipanema, regorge de restaurants, d’écoles et de services, et attire les acheteurs qui ont l’intention de s’installer à Rio à titre permanent. L’offre y est limitée : Leblon étant entièrement urbanisé, la plupart des ventes concernent des appartements existants plutôt que des programmes immobiliers neufs.
Copacabana propose l'offre la plus variée d'appartements de la Zona Sul, ainsi que la plus large fourchette de prix. Le quartier propose des logements allant des petits studios situés dans les rues intérieures aux appartements rénovés en bord de mer sur l’Avenida Atlântica, offrant une vue imprenable sur l’océan. Les prix d’entrée étant inférieurs à ceux d’Ipanema et de Leblon, alors que l’accès à la plage est identique, Copacabana constitue le point de départ le plus courant pour les investisseurs et les acheteurs à la recherche d’une résidence secondaire à Rio. Les quartiers voisins Leme, située à l'extrémité nord, plus calme, de cette même plage, mérite également d'être prise en considération.
Inland Zona Sul propose un type d'appartement différent. Lagoa Il offre une vue sur la lagune Rodrigo de Freitas et figure parmi les adresses les plus chères de la ville. Jardim Botânico et Gávea sont verdoyants, résidentiels et appréciés des familles. Botafogo est devenu le quartier le mieux desservi de la ville, grâce à des liaisons de métro dans les deux sens et à une forte demande locative de la part des jeunes actifs. Urca, au pied du Sugarloaf, constitue le coin le plus calme et le plus à l'abri de la Zona Sul, où très peu d'appartements sont mis en vente.
Le prix moyen demandé pour les logements à Rio de Janeiro a dépassé R$11 000 par mètre carré à la mi-2026, selon l'indice FipeZAP. Ce chiffre, qui porte sur l'ensemble de la ville, englobe toutes les zones, y compris les quartiers situés bien au-delà des zones d'intervention d'Oabitat ; il s'agit donc d'un seuil de référence utile plutôt que d'une indication spécifique à la Zona Sul.
Ce sont les moyennes par quartier qui reflètent véritablement la réalité. D'après les données FipeZAP de décembre 2025 :
Il s'agit là de moyennes calculées à l'échelle de quartiers entiers, et les prix des appartements individuels varient considérablement par rapport à ces moyennes. À Rio, l'emplacement a plus d'importance que dans la plupart des villes : un appartement en première ligne sur l'Avenida Vieira Souto ou l'Avenida Atlântica se négocie bien au-dessus de la moyenne de son quartier, tandis qu'un appartement situé deux rues plus loin, sans vue, peut se vendre bien en dessous de cette moyenne. L'étage, l'exposition au soleil, la présence d'une place de parking et le fait que l'immeuble ait été rénové ou non influent tous de manière significative sur le prix.
Les charges courantes constituent l'autre moitié du budget. Chaque appartement est soumis à des charges mensuelles de copropriété (copropriété) couvrant les frais de personnel, de sécurité, d'entretien et d'installations communes, qui, dans les immeubles de la Zona Sul, s'élèvent généralement de quelques centaines à plusieurs milliers de reais par mois, en fonction de la taille de l'immeuble et des services proposés. À cela s'ajoute IPTU, la taxe foncière municipale annuelle, calculée sur la valeur imposable du bien immobilier valeur marchande plutôt que son prix du marché, les loyers résidentiels étant inférieurs à ceux des locaux commerciaux et une remise étant accordée en cas de paiement annuel en une seule fois. Nous vous communiquons ces deux montants pour chaque appartement avant que vous ne fassiez une offre.
Le marché de Rio emploie un vocabulaire qu'il est utile de connaître avant de commencer vos recherches.
Deux détails pratiques prennent au dépourvu les primo-accédants à Rio. La surface annoncée correspond généralement à surface totale, qui comprend une partie des parties communes de l'immeuble ; la surface utile est donc inférieure au chiffre indiqué. De plus, le stationnement n'est pas systématique : de nombreux immeubles anciens de la Zona Sul ont été construits sans garage, et une place réservée (vaga) peut faire considérablement grimper le prix.
Les appartements en première ligne de mer constituent le bien immobilier le plus rare sur le marché de Rio. Seules quelques avenues donnent directement sur l’océan — Vieira Souto à Ipanema, Delfim Moreira à Leblon, Atlântica à Copacabana et Leme — et les immeubles qui s’y trouvent changent rarement de propriétaire. Une vue imprenable sur l’océan depuis un étage élevé justifie une plus-value substantielle par rapport à un appartement identique situé un pâté de maisons plus à l’intérieur des terres, et cette plus-value se maintient au fil des cycles du marché. Notre sélection de logements en bord de mer répertorie les biens immobiliers actuellement disponibles, situés en bord de mer ou offrant une vue dégagée sur l'océan.
Cette page présente uniquement des appartements à vendre. Si vous souhaitez louer plutôt qu'acheter, notre appartements à louer à long terme à Rio de Janeiro sont répertoriés séparément, avec des options meublées et non meublées dans les mêmes quartiers de la Zona Sul.
Les acheteurs qui envisagent de mettre leur appartement en location doivent savoir que ces deux marchés fonctionnent différemment. Les rendements locatifs à long terme dans la Zona Sul sont modestes par rapport à la valeur des biens, tandis que la location à court terme génère des revenus bruts plus élevés, mais est soumise à des restrictions, voire interdite, par le règlement intérieur (règlement de copropriété) de nombreux immeubles, en particulier les plus prestigieux. Nous vérifions les autorisations dont dispose un immeuble donné avant que vous ne vous engagiez, car c'est cette règle qui détermine si un projet d'investissement est viable ou non.
Oabitat est une agence franco-allemande basée à Rio de Janeiro, qui accompagne les acheteurs en anglais, allemand, français, espagnol, portugais, italien, russe et chinois. Chaque appartement que nous proposons a été visité par un membre de notre équipe, et nous refusons les annonces que nous n'achèterions pas nous-mêmes.
Pour les acheteurs internationaux, nous prenons en charge les aspects d'un achat au Brésil qui sont les plus difficiles à gérer depuis l'étranger : l'obtention d'un CPF, la mise en place d'une représentation juridique et la vérification du titre de propriété, la coordination des démarches auprès du notaire et du registre foncier, ainsi que l'organisation de la procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer. Nous procédons également à la déclaration en bonne et due forme des fonds entrants auprès de la Banque centrale au moment de l’achat, ce qui permet de rapatrier le produit de la vente en toute régularité lorsque vous déciderez de revendre le bien.
Oui. Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels en zone urbaine au Brésil dans les mêmes conditions que les citoyens brésiliens, sans aucune restriction en matière de propriété et sans obligation de détenir un visa ou un titre de séjour. L'acheteur doit disposer d'un CPF, le numéro d'identification fiscale individuel brésilien, qu'il peut obtenir auprès d'un consulat brésilien à l'étranger. Des restrictions s’appliquent uniquement aux terrains ruraux et aux biens situés à proximité des frontières internationales.
Le prix moyen demandé à l'échelle de la ville a dépassé les R$11 000 par mètre carré à la mi-2026 (FipeZAP). Dans les quartiers les plus prisés par les acheteurs internationaux, les moyennes sont nettement plus élevées : environ 25 700 R$ par m² à Leblon, 25 300 R$ à Ipanema et 12 900 R$ à Copacabana en décembre 2025. Un appartement d’une chambre à Copacabana et un appartement de trois chambres sur la Vieira Souto se situent à un ordre de grandeur l’un de l’autre ; le chiffre pertinent est donc toujours celui correspondant à un immeuble et à un étage spécifiques.
Le principal coût est l'ITBI, la taxe municipale sur les transferts immobiliers, qui s'élève, dans la ville de Rio de Janeiro, à 3% du montant de la transaction ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les frais de notaire et d’enregistrement foncier s’élèvent à environ 1% supplémentaires. Les honoraires d’avocat sont facturés séparément. À titre indicatif, prévoyez environ 4 à 5% du prix d’achat au titre des frais de transaction.
L'IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) est l'impôt foncier municipal annuel au Brésil, l'équivalent de la taxe d'habitation ou de l'impôt foncier pratiqué dans d'autres pays. À Rio, il est calculé sur la valeur imposable du bien immobilier valeur marchande, qui est fixée par la ville et se situe généralement bien en deçà du prix du marché, les taux applicables aux logements résidentiels étant inférieurs à ceux des locaux commerciaux et une réduction étant accordée en cas de paiement de l'année entière en une seule fois. La valeur imposable étant en retard par rapport au marché, l’IPTU d’un appartement de la Zona Sul est généralement modeste par rapport à la valeur réelle de celui-ci. Nous vous communiquons le montant annuel actuel de cette taxe pour tout bien immobilier avant que vous ne fassiez une offre.
Le copropriété Il s'agit d'une charge mensuelle obligatoire couvrant le personnel de l'immeuble, la sécurité, le nettoyage, l'assurance et les parties communes. Dans la Zona Sul, elle varie généralement de quelques centaines de reais par mois dans un petit immeuble offrant un minimum de services à plusieurs milliers dans un grand immeuble disposant de concierges 24 heures sur 24, d’une piscine et d’une salle de sport. Il s’agit d’un coût réel et permanent lié à la propriété ; c’est pourquoi nous l’indiquons toujours en même temps que le prix demandé.
Tout dépend de l’usage que vous comptez faire de l’appartement. Ipanema et Leblon constituent les meilleurs choix en termes de préservation du capital et de liquidité à la revente. Copacabana et Leme offrent un accès à la plage à un prix d’entrée plus abordable et constituent le choix habituel des investisseurs. Botafogo bénéficie des meilleures liaisons de transport et de la demande la plus forte en matière de location à long terme. Lagoa, Jardim Botânico et Gávea conviennent aux familles qui privilégient l'espace et la verdure plutôt que la proximité de la plage. Urca et Santa Teresa séduisent les acheteurs en quête de calme et de charme, prêts à patienter pour trouver le bien idéal.
Oui. Un acheteur qui ne peut pas se présenter à la signature peut donner procuration à un représentant à Rio, par le biais d’un document signé auprès d’un consulat brésilien ou certifié par un notaire et muni d’une apostille dans son pays d’origine. Le CPF peut également être obtenu à distance. Dans la pratique, nous organisons les visites par visioconférence, nous effectuons les vérifications juridiques sur place et nous nous chargeons de la rédaction de l’acte de vente et de l’enregistrement en votre nom.
De l’acceptation de l’offre à l’enregistrement de la propriété, un achat au comptant sans complication prend généralement entre six et dix semaines. La vérification préalable et l’obtention des « certidões » représentent la majeure partie de ce délai, suivies de 15 à 30 jours chez le notaire pour l’acte de vente, puis de l’enregistrement au cadastre. Les achats impliquant un crédit immobilier brésilien, un patrimoine immobilier ou un bien appartenant à une société prennent plus de temps.
Les prix des appartements dans la Zona Sul ont augmenté régulièrement ces dernières années, Ipanema figurant parmi les quartiers qui connaissent la plus forte appréciation au Brésil. L'argument en faveur de l'achat repose sur la rareté : les quartiers en bord de mer sont déjà entièrement construits et ne peuvent plus s'étendre. En revanche, l’immobilier brésilien manque de liquidité, les charges d’entretien sont réelles, les fluctuations monétaires affectent les rendements pour toute personne percevant des revenus hors du Brésil, et la location à court terme est soumise à des restrictions dans bon nombre des meilleurs immeubles. Nous serons ravis de vous présenter en détail les caractéristiques d’un immeuble avant que vous ne vous engagiez, mais nous sommes des agents immobiliers et non des conseillers en investissement ; tout achat doit donc être évalué en tenant compte de vos propres conseils financiers et fiscaux.
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