Постановление Верховного суда вызывает беспокойство на рынке недвижимости
Потеря собственности из-за долгов предыдущего владельца
Потеря имущества из-за долгов предыдущего владельца представляет собой растущий риск в Бразилии после недавнего решения суда. К сожалению, этот риск стал реальным в Бразилии после недавнего решения суда Высший суд справедливости (STJ). Это постановление усилило правовую неопределенность и вызвало серьезные опасения на рынке недвижимости.
Теперь STJ разрешает затрагивать недвижимость, если Предыдущий владелец долг был зарегистрирован как активный. Это правило действует, даже если долг появился спустя годы после продажи. В результате нынешние владельцы могут столкнуться с юридическими последствиями, несмотря на то, что действовали добросовестно.
Эта проблема касается не только старой недвижимости. Новостройки также могут подпадать под это правило.
Если застройщик попадает в реестр активных долгов по обязательствам, возникшим во время строительства, риск может перейти к покупателю. Следовательно, покупатели могут унаследовать юридические проблемы, которые они не создавали.
Представители сектора недвижимости выразили сильное беспокойство по поводу этого решения. Они утверждают, что постановление создает неопределенность, особенно потому, что многие объекты недвижимости меняют владельца несколько раз, прежде чем попадают к нынешнему покупателю.
Адвокат Маркос Отто Ханауэр, сотрудник Magalhães e Hanauer Advogados Associados из Джоинвилля (SC), рассказал об аналогичном деле, рассмотренном в мае. По его словам, недвижимость была продана в 2018 году в Президент Жетулиу (SC). Однако запрос на вложение был отправлен в Ираи (RS). Другими словами, долг пришел из другого штата.
Поэтому покупатели могут столкнуться с судебными исками из регионов, совершенно не связанных с первоначальной сделкой.
Бюрократия и практические проблемы
Ханауэр считает, что такой сценарий значительно увеличивает бюрократию. Бразилия 27 субъектов федерации, что усложняет процесс проверки.
Если покупатели должны получать отрицательные сертификаты из каждого штата, это бремя становится чрезмерным. Более того, им также потребуются сертификаты от всех бразильских муниципалитетов, что в общей сложности составит более 5 600 городов. В результате процесс транзакций становится практически неуправляемым.
Адвокат также подчеркивает добросовестность покупателя. Он утверждает, что неразумно ожидать от покупателей расследования долгов по всей стране. Вместо этого государственные органы должны создать интегрированную систему для упрощения таких проверок.
Итак, как покупатели могут снизить свои риски на практике?
Первый шаг - тщательный анализ истории владения недвижимостью. Покупателям следует запросить отрицательные сертификаты от всех предыдущих владельцев, включая строительную компанию, если это применимо.
Если у бывшего владельца есть активный долг, покупатель должен потребовать от должника урегулировать ситуацию. Проблемы возникают, когда должник отказывается урегулировать задолженность. В таких случаях судебные иски могут разрастаться и, в крайних случаях, привести к потере имущества.
Адвокат Диего Гама, специалист по праву недвижимости и секретарь-директор Creci-DF, объясняет, что STJ основывал свое решение на Статья 185 Налогового кодекса, С изменениями, внесенными дополнительным законом 118/2005.
В статье говорится, что любая передача активов, осуществленная налогоплательщиком с зарегистрированной активной задолженностью, считается мошеннической. На практике судебные органы предполагают недобросовестность как продавца, так и покупателя. Поэтому передача имущества, осуществленная с 2005 года владельцами с задолженностью, может считаться недействительной.
Однако со временем юридическая интерпретация менялась, особенно в региональных судах. В связи с этой неопределенностью компания Gama настоятельно рекомендует получить все возможные сертификаты. Если какой-либо сертификат окажется положительным, покупателям следует потребовать гарантий или доказательств урегулирования задолженности.
Даже если закон позволяет отказаться от сертификата, покупатели должны провести тщательный анализ рисков. Это решение всегда должно быть осознанным и информированным.
По словам Гамы, сделки с активными долгами все еще могут происходить. Однако они требуют строгих мер предосторожности. STJ признает добросовестность, когда должник предоставляет дополнительные гарантии и не передает активы, чтобы избежать оплаты.
В конечном итоге, информированная должная осмотрительность остается лучшей защитой на бразильском рынке недвижимости.
Наши эксперты и разработчики с удовольствием внесут свой опыт и знания и помогут Вам уже сегодня.
Последняя проверка: октябрь 2026 г. Статья разъясняет судебное решение в ознакомительных целях и не является юридической консультацией – поручите проверку любой покупки бразильскому юристу по недвижимости.
In some cases, yes. Following a Superior Court of Justice (STJ) ruling, a property can be reached by a tax debt registered as active debt against a former owner, even where the debt surfaced after the sale and the buyer acted in good faith. The decision has been strongly criticised by the real estate sector and may still evolve.
Yes. If a developer appears in the active-debt registry for obligations created during construction, the risk can follow the unit to the buyer.
Full due diligence before signing: the property's matrícula (ownership and lien history), negative certificates for the seller – tax, court, labour and federal debts – and, for new builds, the developer's certificates; a registered pre-contract; and an independent lawyer. See our pre-contract guide и buying timeline, where document verification is step 3.
At minimum: the updated matrícula from the Registro de Imóveis, federal tax (Receita Federal/PGFN), state and municipal tax, labour court (TST), civil and federal court distributors for the seller's domicile and the property's location, and the condominium debt statement.
Brazil has 27 states and more than 5,600 municipalities; demanding certificates from every one of them for each sale would make transactions unmanageable. Lawyers argue that the buyer's good faith should prevail and that an integrated national register is needed.
Oabitat coordinates the due-diligence package with real estate lawyers in Rio for every purchase it brokers, including the seller's certificates and the property's lien history. See Приобретение недвижимости в Бразилии иностранцем.
Узнайте больше о Недвижимость в Рио-де-Жанейро или просмотрите квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро.
Закрытые и только что выставленные квартиры, пентхаусы и дома в Ипанеме, Леблоне, Копакабане и Южной зоне. Не чаще одного письма в неделю.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you