Постановление Верховного суда вызывает беспокойство на рынке недвижимости
Потеря собственности из-за долгов предыдущего владельца
Потеря имущества из-за долгов предыдущего владельца представляет собой растущий риск в Бразилии после недавнего решения суда. К сожалению, этот риск стал реальным в Бразилии после недавнего решения суда Высший суд справедливости (STJ). Это постановление усилило правовую неопределенность и вызвало серьезные опасения на рынке недвижимости.
Теперь STJ разрешает затрагивать недвижимость, если Предыдущий владелец долг был зарегистрирован как активный. Это правило действует, даже если долг появился спустя годы после продажи. В результате нынешние владельцы могут столкнуться с юридическими последствиями, несмотря на то, что действовали добросовестно.
Эта проблема касается не только старой недвижимости. Новостройки также могут подпадать под это правило.
Если застройщик попадает в реестр активных долгов по обязательствам, возникшим во время строительства, риск может перейти к покупателю. Следовательно, покупатели могут унаследовать юридические проблемы, которые они не создавали.
Решение по активным долгам бывших владельцев уже вызывает головную боль:
Представители сектора недвижимости выразили сильное беспокойство по поводу этого решения. Они утверждают, что постановление создает неопределенность, особенно потому, что многие объекты недвижимости меняют владельца несколько раз, прежде чем попадают к нынешнему покупателю.
Адвокат Маркос Отто Ханауэр, сотрудник Magalhães e Hanauer Advogados Associados из Джоинвилля (SC), рассказал об аналогичном деле, рассмотренном в мае. По его словам, недвижимость была продана в 2018 году в Президент Жетулиу (SC). Однако запрос на вложение был отправлен в Ираи (RS). Другими словами, долг пришел из другого штата.
Поэтому покупатели могут столкнуться с судебными исками из регионов, совершенно не связанных с первоначальной сделкой.
Бюрократия и практические проблемы
Ханауэр считает, что такой сценарий значительно увеличивает бюрократию. Бразилия 27 субъектов федерации, что усложняет процесс проверки.
Если покупатели должны получать отрицательные сертификаты из каждого штата, это бремя становится чрезмерным. Более того, им также потребуются сертификаты от всех бразильских муниципалитетов, что в общей сложности составит более 5 600 городов. В результате процесс транзакций становится практически неуправляемым.
Адвокат также подчеркивает добросовестность покупателя. Он утверждает, что неразумно ожидать от покупателей расследования долгов по всей стране. Вместо этого государственные органы должны создать интегрированную систему для упрощения таких проверок.
Эксперт рекомендует проявлять особую осторожность в переговорах по недвижимости:
Итак, как покупатели могут снизить свои риски на практике?
Первый шаг - тщательный анализ истории владения недвижимостью. Покупателям следует запросить отрицательные сертификаты от всех предыдущих владельцев, включая строительную компанию, если это применимо.
Если у бывшего владельца есть активный долг, покупатель должен потребовать от должника урегулировать ситуацию. Проблемы возникают, когда должник отказывается урегулировать задолженность. В таких случаях судебные иски могут разрастаться и, в крайних случаях, привести к потере имущества.
Адвокат Диего Гама, специалист по праву недвижимости и секретарь-директор Creci-DF, объясняет, что STJ основывал свое решение на Статья 185 Налогового кодекса, С изменениями, внесенными дополнительным законом 118/2005.
В статье говорится, что любая передача активов, осуществленная налогоплательщиком с зарегистрированной активной задолженностью, считается мошеннической. На практике судебные органы предполагают недобросовестность как продавца, так и покупателя. Поэтому передача имущества, осуществленная с 2005 года владельцами с задолженностью, может считаться недействительной.
Однако со временем юридическая интерпретация менялась, особенно в региональных судах. В связи с этой неопределенностью компания Gama настоятельно рекомендует получить все возможные сертификаты. Если какой-либо сертификат окажется положительным, покупателям следует потребовать гарантий или доказательств урегулирования задолженности.
Даже если закон позволяет отказаться от сертификата, покупатели должны провести тщательный анализ рисков. Это решение всегда должно быть осознанным и информированным.
По словам Гамы, сделки с активными долгами все еще могут происходить. Однако они требуют строгих мер предосторожности. STJ признает добросовестность, когда должник предоставляет дополнительные гарантии и не передает активы, чтобы избежать оплаты.
В конечном итоге, информированная должная осмотрительность остается лучшей защитой на бразильском рынке недвижимости.
Свяжитесь с нами, и мы поможем Вам уже сегодня
Наши эксперты и разработчики с удовольствием внесут свой опыт и знания и помогут Вам уже сегодня.