Aggiornato a settembre 2026 · A cura di Achille Mahieu, esperto immobiliare di Oabitat a Rio de Janeiro
Appartamenti in vendita a Rio de Janeiro costituiscono la parte più consistente del mercato immobiliare residenziale della città, e questa pagina elenca tutti gli appartamenti attualmente disponibili tramite Oabitat. L’offerta spazia dai monolocali e dagli appartamenti con una camera da letto alle residenze familiari con quattro camere da letto e agli appartamenti fronte mare con vista sull’oceano, concentrati in Ipanema, Leblon e Copacabana, con ulteriori immobili a Lagoa, Botafogo, Urca, Gávea e Jardim Botânico.
Utilizzi la funzione di ricerca qui sopra per filtrare i risultati in base al quartiere, al prezzo, alla metratura e al numero di camere da letto. Ogni appartamento presente in questa pagina è stato visitato e verificato dal nostro team di Rio. Se sta cercando un altro tipo di alloggio, consulti la nostra attici, il nostro case e ville, oppure la versione completa Panoramica sul mercato immobiliare di Rio de Janeiro.
L’acquisto di un appartamento a Rio de Janeiro è consentito ai cittadini stranieri alle stesse condizioni previste per i cittadini brasiliani. Non sussistono restrizioni alla proprietà di immobili residenziali urbani per gli stranieri, né è necessario essere in possesso di un visto o di un permesso di soggiorno brasiliano per poter acquistare un appartamento. Ciò di cui ogni acquirente ha bisogno è un CPF, il numero di identificazione fiscale individuale brasiliano, che può essere richiesto presso un consolato brasiliano all’estero oppure online tramite la Receita Federal.
L’acquisto stesso segue una sequenza prestabilita. Una volta concordato il prezzo, le parti firmano un contratto preliminare e l’avvocato dell’acquirente effettua una verifica approfondita relativa al titolo di proprietà, al venditore e all’immobile: certificati che attestino che l’immobile è libero da debiti, che i versamenti al condominio siano in regola e che non vi siano cause legali a carico del venditore. L’atto di vendita, ovvero scrittura, viene quindi redatto e firmato presso uno studio notarile (cartório) e registrato presso il catasto; è in quel momento che avviene effettivamente il trasferimento della proprietà.
Si prega di prevedere, oltre al prezzo, i costi di transazione. Nella città di Rio de Janeiro, l’imposta comunale di trasferimento, ITBI, è pari al 3% dell'importo della transazione o del valore catastale, a seconda di quale dei due sia maggiore, ai sensi della Legge municipale n. 6.250/2017. Le spese notarili e di registrazione ammontano in genere a circa un ulteriore 1%. L'assistenza legale viene addebitata separatamente ed è vivamente consigliata per un acquirente internazionale.
È possibile concludere un acquisto senza recarsi in Brasile. Un acquirente che non possa partecipare alla firma può conferire una procura (procura) a un rappresentante di fiducia a Rio; il documento viene firmato presso un consolato brasiliano oppure autenticato da un notaio e provvisto di apostille nel Paese di residenza dell'acquirente. Molti dei nostri clienti internazionali completano l'acquisto in questo modo e si recano sul posto solo una volta che l'appartamento è di loro proprietà.
Il quartiere è il fattore più determinante per il costo di un appartamento a Rio e per lo stile di vita che vi si conduce. Le zone elencate di seguito sono quelle su cui si concentra Oabitat; tutte si trovano nella Zona Sul, ad eccezione di Barra da Tijuca.
Ipanema È il quartiere più richiesto del nostro portafoglio e il secondo più costoso al metro quadro in Brasile. Gli appartamenti qui spaziano dai compatti bilocali situati nelle strade più tranquille alle spalle di Visconde de Pirajá alle ampie residenze in prima linea su Vieira Souto, affacciate sulla spiaggia. Gli acquirenti scelgono Ipanema per la combinazione di accesso alla spiaggia, possibilità di svolgere le attività quotidiane a piedi e il mercato dell’usato più forte della città.
Leblon vanta il prezzo al metro quadrato più alto del Brasile. Il quartiere è più piccolo e tranquillo rispetto a Ipanema, con un’alta concentrazione di ristoranti, scuole e servizi, e attira acquirenti che intendono risiedere a Rio a tempo pieno. L’offerta è limitata: Leblon è ormai completamente urbanizzato, pertanto la maggior parte delle vendite riguarda appartamenti di seconda mano piuttosto che nuovi complessi residenziali.
Copacabana offre la più ampia scelta di appartamenti nella Zona Sul e la più ampia fascia di prezzi. Il quartiere spazia dai piccoli monolocali nelle vie interne agli appartamenti ristrutturati sul lungomare dell’Avenida Atlântica con vista completa sull’oceano. Poiché i prezzi di ingresso sono inferiori rispetto a quelli di Ipanema e Leblon, pur con lo stesso accesso alla spiaggia, Copacabana rappresenta il punto di partenza più comune per gli investitori e per gli acquirenti alla ricerca di una seconda casa a Rio. I quartieri limitrofi Leme, situata nella tranquilla estremità settentrionale della stessa spiaggia, merita di essere presa in considerazione insieme a essa.
Inland Zona Sul propone un tipo di appartamento diverso dal solito. Lagoa si affaccia sulla laguna Rodrigo de Freitas ed è uno degli indirizzi più costosi della città. Jardim Botânico e Gávea sono ricche di verde, residenziali e molto apprezzate dalle famiglie. Botafogo è diventato il quartiere meglio collegato della città, con collegamenti metropolitani in entrambe le direzioni e la domanda di alloggi in affitto più elevata da parte dei giovani professionisti. Urca, ai piedi del Sugarloaf, è l’angolo più tranquillo e appartato della Zona Sul, dove gli appartamenti in vendita sono davvero pochi.
Il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali a Rio de Janeiro ha superato R$ 11.000 al metro quadrato a metà del 2026, secondo l’indice FipeZAP. Tale dato, relativo all’intera città, comprende tutte le zone, compresi i quartieri situati ben al di fuori delle aree in cui opera Oabitat; si tratta quindi di un valore minimo di riferimento piuttosto che di un indicatore specifico per la Zona Sul.
Le medie relative ai quartieri rivelano la realtà dei fatti. Sulla base dei dati FipeZAP del dicembre 2025:
Si tratta di valori medi relativi all’intero quartiere, mentre i singoli appartamenti presentano variazioni significative rispetto a tali valori. A Rio la posizione è più determinante che nella maggior parte delle città: un appartamento in prima linea sull’Avenida Vieira Souto o sull’Avenida Atlântica viene venduto a un prezzo ben superiore alla media del quartiere, mentre un appartamento situato due strade più indietro e privo di vista può avere un prezzo ben inferiore. Il piano, l’esposizione al sole, la disponibilità di un posto auto e l’eventuale ristrutturazione dell’edificio incidono in modo significativo sul prezzo.
Le spese di gestione costituiscono l’altra metà del bilancio. Ogni appartamento comporta una quota condominiale mensile (condominio) che comprende il personale, la sicurezza, la manutenzione e le strutture comuni, il cui costo negli edifici della Zona Sul varia solitamente da alcune centinaia a diverse migliaia di reais al mese, a seconda delle dimensioni dell’edificio e dei servizi offerti. A ciò si aggiunge IPTU, l’imposta comunale annuale sugli immobili, calcolata sul valore catastale dell’immobile valore venale anziché al suo prezzo di mercato, con tariffe residenziali inferiori a quelle commerciali e uno sconto in caso di pagamento dell’intero importo annuale in un’unica rata. Le forniamo entrambe le cifre relative a qualsiasi appartamento prima che Lei presenti un’offerta.
Il mercato di Rio utilizza un vocabolario che vale la pena conoscere prima di iniziare la ricerca.
Due aspetti pratici mettono in difficoltà chi acquista per la prima volta a Rio. La superficie indicata negli annunci è solitamente superficie totale, che comprende una quota delle parti comuni dell’edificio, pertanto la superficie utile è inferiore a quella indicata nel titolo. Inoltre, il posto auto non è garantito: molti edifici più vecchi della Zona Sul sono stati costruiti senza garage e uno spazio dedicato (vaga) può incidere in modo significativo sul prezzo.
Gli appartamenti con vista sull’oceano sono la risorsa più rara nel mercato immobiliare di Rio. Solo una manciata di viali si affaccia direttamente sull’oceano — Vieira Souto a Ipanema, Delfim Moreira a Leblon, Atlântica a Copacabana e Leme — e gli immobili che vi sorgono cambiano raramente proprietario. Una vista completa sull’oceano da un piano alto comporta un notevole sovrapprezzo rispetto a un appartamento identico situato un isolato più nell’entroterra, e tale sovrapprezzo si mantiene stabile nel corso dei cicli di mercato. Il nostro selezione di alloggi fronte mare raccoglie gli immobili attualmente disponibili con affaccio diretto sul mare o vista sull’oceano senza ostacoli.
In questa pagina sono elencati esclusivamente appartamenti in vendita. Se sta cercando un appartamento in affitto anziché in vendita, il nostro Appartamenti in affitto a lungo termine a Rio de Janeiro sono elencati separatamente, con opzioni sia ammobiliate che non ammobiliate negli stessi quartieri della Zona Sul.
Gli acquirenti che intendono affittare il proprio appartamento devono tenere presente che i due mercati presentano dinamiche diverse. I rendimenti degli affitti a lungo termine nella Zona Sul sono modesti rispetto al valore degli immobili, mentre gli affitti a breve termine generano un reddito lordo più elevato, ma sono soggetti a restrizioni o vietati dai regolamenti interni (regolamento condominiale) di molti immobili, in particolare di quelli di pregio. Verifichiamo quali siano le autorizzazioni relative a un determinato immobile prima che Lei si impegni, poiché tale norma determina se un investimento sia effettivamente fattibile.
Oabitat è un’agenzia franco-tedesca con sede a Rio de Janeiro, che opera con acquirenti in inglese, tedesco, francese, spagnolo, portoghese, italiano, russo e cinese. Ogni appartamento che inseriamo nel nostro catalogo è stato visitato da un membro del nostro team e rifiutiamo gli annunci di immobili che noi stessi non acquisteremmo.
Per gli acquirenti internazionali ci occupiamo delle fasi dell’acquisto in Brasile che risultano più complesse da gestire dall’estero: l’ottenimento del CPF, l’organizzazione della rappresentanza legale e della due diligence sui titoli di proprietà, il coordinamento con il notaio e il registro immobiliare, nonché l’organizzazione della procura qualora non sia possibile recarsi sul posto. Provvediamo inoltre a registrare correttamente i fondi in entrata presso il Banco Central al momento dell’acquisto, il che consente di rimpatriare i proventi in modo trasparente quando, in futuro, deciderete di vendere.
Sì. I cittadini stranieri possono acquistare immobili residenziali urbani in Brasile alle stesse condizioni dei cittadini brasiliani, senza alcuna restrizione alla proprietà e senza l’obbligo di essere in possesso di un visto o di un permesso di soggiorno. L’acquirente deve disporre di un CPF, il codice fiscale individuale brasiliano, che può essere richiesto presso un consolato brasiliano all’estero. Le restrizioni si applicano esclusivamente ai terreni rurali e agli immobili situati in prossimità dei confini internazionali.
Il prezzo medio richiesto in tutta la città ha superato i R$11.000 al metro quadrato a metà del 2026 (FipeZAP). Nei quartieri più ambiti dagli acquirenti internazionali, le medie sono notevolmente più elevate: circa R$25.700 al m² a Leblon, R$25.300 a Ipanema e R$12.900 a Copacabana a dicembre 2025. Un appartamento con una camera da letto a Copacabana e uno con tre camere da letto in via Vieira Souto presentano un divario di un ordine di grandezza; pertanto, il dato significativo è sempre quello relativo a un edificio e a un piano specifici.
Il costo principale è rappresentato dall’ITBI, l’imposta comunale sul trasferimento di proprietà, applicata nella città di Rio de Janeiro in misura pari al 3% del valore di transazione o del valore catastale, a seconda di quale dei due sia maggiore. Le spese notarili e di registrazione immobiliare aggiungono circa un ulteriore 1%. Le spese legali sono a parte. A titolo indicativo, si calcoli una cifra pari a circa il 4–5% del prezzo di acquisto per i costi di transazione.
L’IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) è l’imposta comunale annuale sugli immobili in Brasile, equivalente alla tassa comunale o all’imposta sugli immobili praticata in altri paesi. A Rio viene calcolata in base al valore catastale dell’immobile valore venale, che viene stabilito dal Comune ed è solitamente ben al di sotto del prezzo di mercato, con aliquote residenziali inferiori a quelle commerciali e uno sconto per il pagamento dell’intero anno in un’unica rata. Poiché il valore catastale è in ritardo rispetto al mercato, l’IPTU su un appartamento nella Zona Sul è solitamente modesto rispetto al valore effettivo dell’immobile. Le forniamo l’importo annuale aggiornato relativo a qualsiasi immobile prima che Lei presenti la Sua offerta.
Il condominio Si tratta di una spesa mensile obbligatoria che copre il personale dell’edificio, la sicurezza, le pulizie, l’assicurazione e le strutture comuni. Nella Zona Sul varia solitamente da poche centinaia di reais al mese in un piccolo edificio con servizi minimi a diverse migliaia in un edificio di grandi dimensioni dotato di portieri 24 ore su 24, piscina e palestra. Si tratta di un costo reale e permanente legato alla proprietà, pertanto lo indichiamo sempre insieme al prezzo richiesto.
Dipende dalla destinazione d’uso dell’appartamento. Ipanema e Leblon rappresentano le scelte più valide in termini di conservazione del capitale e liquidità di rivendita. Copacabana e Leme offrono l’accesso alla spiaggia a un prezzo di ingresso più contenuto e costituiscono la scelta più comune tra gli investitori. Botafogo vanta i migliori collegamenti di trasporto e la domanda di affitti a lungo termine più consistente. Lagoa, Jardim Botânico e Gávea sono ideali per le famiglie che prediligono lo spazio e il verde rispetto alla vicinanza alla spiaggia. Urca e Santa Teresa attraggono gli acquirenti che cercano tranquillità e carattere e sono disposti ad attendere l’immobile giusto.
Sì. Un acquirente che non possa partecipare alla firma può conferire una procura a un rappresentante a Rio, firmata presso un consolato brasiliano oppure autenticata da un notaio e provvista di apostille nel proprio Paese. È inoltre possibile ottenere il CPF a distanza. In pratica, gestiamo le visite tramite video, svolgiamo la due diligence legale in loco e completiamo l’atto e la registrazione per suo conto.
Dall’accettazione dell’offerta alla registrazione della proprietà, un acquisto in contanti senza complicazioni richiede solitamente da sei a dieci settimane. La due diligence e le “certidões” occupano la maggior parte di tale periodo, seguite da 15 a 30 giorni presso il notaio per l’atto di vendita e infine dalla registrazione presso il catasto. Gli acquisti che prevedono un finanziamento ipotecario brasiliano, un patrimonio immobiliare o un immobile di proprietà di una società richiedono tempi più lunghi.
I prezzi degli appartamenti nella Zona Sul sono aumentati costantemente negli ultimi anni, con Ipanema che figura tra i quartieri con il più rapido aumento di valore in Brasile. La motivazione all’acquisto si basa sulla scarsità dell’offerta: i quartieri sul lungomare sono ormai completamente edificati e non possono espandersi ulteriormente. D’altra parte, il mercato immobiliare brasiliano è poco liquido, i costi di gestione sono concreti, le fluttuazioni valutarie incidono sui rendimenti per chiunque percepisca un reddito al di fuori del Brasile e la locazione a breve termine è soggetta a restrizioni in molti degli edifici più prestigiosi. Saremo lieti di illustrarLe i dettagli specifici di un immobile prima che Lei si impegni, ma siamo agenti immobiliari e non consulenti di investimento; pertanto, qualsiasi acquisto dovrebbe essere valutato sulla base della Sua consulenza finanziaria e fiscale.
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