Golden Visa Brésil 2026 : résidence par investissement immobilier (VITEM IX)

Le Brésil ne dispose d'aucun programme officiellement dénommé " visa doré ". Ce que les acheteurs étrangers entendent par « visa doré brésilien », c'est le autorisation de séjour pour les investisseurs immobiliers – un titre de séjour temporaire accordé à un ressortissant étranger qui acquiert un bien immobilier urbain d'une valeur d'au moins R$ 1 million, délivré à l'étranger en tant que VITEM IX Visa. Ce guide traite du montant minimum d'investissement requis, des biens immobiliers éligibles, des documents à fournir, de la procédure étape par étape, des implications pour votre famille et des modalités applicables lorsque le bien immobilier est situé à Rio de Janeiro. Mise à jour en octobre 2026.

Le « Golden Visa » brésilien en bref

Visa « Golden » ou visa touristique ? Ce sont deux choses différentes

De nombreux visiteurs qui recherchent " visa pour le Brésil " souhaitent simplement savoir s'ils en ont besoin pour des vacances ou un séjour touristique. Les ressortissants de l'Union européenne, du Royaume-Uni et de la Suisse peuvent entrer au Brésil en tant que touristes sans visa pour un séjour d'une durée maximale de 90 jours. Les ressortissants des États-Unis, du Canada et de l'Australie doivent être titulaires d'un visa électronique (e-Visa) depuis avril 2025. Un séjour touristique vous permet de visiter des biens immobiliers, d’ouvrir un numéro d’identification fiscale (CPF) et de signer un acte d’achat ; il ne vous donne toutefois pas le droit de résider au Brésil. Vérifiez toujours les règles en vigueur auprès du consulat brésilien compétent pour votre nationalité avant de partir.

Le statut de résident investisseur décrit sur cette page constitue la solution idéale pour les personnes qui souhaitent rester: cela vous permet d'obtenir une carte de séjour brésilienne (CRNM), le droit de vivre, de travailler et d'étudier au Brésil, ainsi qu'une voie d'accès à la résidence permanente et, par la suite, à la nationalité.

En quoi consiste réellement le « Golden Visa » brésilien ?

En vertu de la législation brésilienne en matière d'immigration, un étranger qui acquiert un bien immobilier en zone urbaine pour un montant total d'au moins 1 million de R$ peut demander un autorisation de séjour fondée sur un investissement immobilier. Cette réglementation a été instaurée par la résolution normative n° 36 de 2018 du CNIg ; c'est ce que les agences et les avocats appellent communément le « visa doré brésilien » ou le « visa d'investisseur brésilien ».

Cela permet de distinguer les deux documents concernés. Le titre de séjour Il s'agit de la décision du ministère de la Justice vous autorisant à résider au Brésil en tant qu'investisseur. La Visa VITEM IX Il s'agit du cachet apposé par un consulat sur votre passeport afin que vous puissiez vous rendre au Brésil et y établir votre résidence. L'autorisation est délivrée en premier lieu ; le visa vient ensuite. Si vous vous trouvez déjà au Brésil en situation régulière, vous pouvez demander l'autorisation de séjour directement auprès de la Police fédérale et vous passer ainsi du visa consulaire.

Le permis de séjour pour investisseurs concerne exclusivement l'immobilier. Le Brésil accorde également un permis de séjour aux investisseurs pour les capitaux investis dans une entreprise brésilienne (résolution 13/2017 du CNIg), avec un seuil moins élevé pour les start-ups innovantes et technologiques ; toutefois, ces voies d'accès sont régies par leurs propres règles et ne sont pas abordées ici.

Exigences détaillées

Investissement minimum : 1 million de R$ (700 000 R$ dans le Nord et le Nord-Est)

Ce seuil correspond au montant total investi dans un ou plusieurs biens immobiliers ; ainsi, deux appartements d'une valeur de 500 000 R$ chacun sont pris en compte au même titre qu'un seul appartement d'une valeur de 1 million de R$. Le montant doit être intégralement réglé ; un bien immobilier acheté grâce à un crédit immobilier brésilien n’est pas pris en compte dans le calcul du seuil minimum. Sur le marché de Rio de Janeiro, cela correspond approximativement au prix d’un appartement de deux chambres à Copacabana ou d’un appartement d’une chambre à Ipanema – consultez notre Indice des prix de la Zona Sul pour connaître les prix actuels au mètre carré.

Quels sont les biens immobiliers éligibles ?

Bien immobilier urbain, résidentiel ou commercial, achevé ou en cours de construction, situé n'importe où au Brésil. L'acte de propriété (escritura) et l'inscription au registre foncier (matrícula) doivent être établis au nom du demandeur. Les terrains ruraux sont exclus. Les biens détenus par l'intermédiaire d'une société constituent un cas particulier nécessitant un avis juridique.

D'où provient l'argent ?

Les fonds doivent provenir de l'étranger et être transférés via le système bancaire brésilien au titre d'investissements directs étrangers, enregistrés auprès de la Banque centrale (enregistrement RDE-IED). Cet enregistrement constitue la pièce justificative essentielle de votre demande ; veillez donc à planifier le transfert avec votre banque et votre avocat avant de signer. Notre guide sur effectuer un virement vers le Brésil explique les aspects pratiques.

Exigences personnelles

• Un passeport en cours de validité et un extrait de casier judiciaire vierge délivré par votre pays de résidence (muni d'une apostille et traduit en portugais par un traducteur assermenté).
• Un numéro d'identification fiscale brésilien (CPF) – indispensable pour acheter un bien immobilier. Voir le Guide du CPF destiné aux acheteurs étrangers.
• Justificatifs d'achat : acte notarié, extrait du registre foncier et enregistrement de l'investissement auprès de la Banque centrale.
• Les actes de naissance et de mariage des membres de votre famille qui feront la demande avec vous, munis d'une apostille et traduits.

Étape par étape : de l'achat à la carte de séjour

1. Choisissez et achetez le bien immobilier. Procurez-vous votre CPF, ouvrez un compte auprès d'une banque brésilienne, signez l'acte devant notaire et faites-le enregistrer au registre foncier. Les frais de clôture à Rio de Janeiro s'élèvent à environ 5 % du prix (taxe de transfert ITBI, frais de notaire et d'enregistrement). Notre Guide pour l'achat d'un bien immobilier au Brésil en tant qu'étranger vous guide tout au long du processus d'achat.
2. Enregistrez cet investissement auprès de la Banque centrale. Le virement entrant est déclaré comme investissement direct étranger dans l'immobilier ; la banque délivre l'attestation d'enregistrement que vous joindrez à votre demande.
3. Faites une demande d'autorisation de séjour. Depuis l'étranger, la demande est transmise au ministère de la Justice (via le système MigranteWeb) et, une fois approuvée, le consulat délivre le visa VITEM IX. Depuis le Brésil, vous devez vous adresser directement à la Police fédérale.
4. Rendez-vous au Brésil et inscrivez-vous. Dans les 90 jours suivant votre arrivée, vous devez vous faire enregistrer auprès de la police fédérale et vous recevrez le CRNM, la carte nationale d'enregistrement des migrants qui fait office de pièce d'identité brésilienne.
5. Conservez votre investissement et renouvelez-le. Le titre de séjour est valable 4 ans. Vous devez conserver le bien immobilier et passer au moins 14 jours au Brésil au cours de chaque période de deux ans. Avant l'expiration de ces 4 ans, vous devez déposer une demande afin de transformer votre titre de séjour en titre à durée indéterminée.

Les délais de traitement varient en fonction de la charge de travail du ministère et du caractère complet de votre dossier ; un avocat spécialisé en droit de l'immigration vous fournira une estimation réaliste pour votre dossier. Les honoraires d'avocat, les traductions assermentées et les apostilles constituent des frais supplémentaires qui s'ajoutent au prix d'achat.

Venez en famille

L'investisseur est le demandeur principal. Le conjoint ou le partenaire enregistré, les enfants et les autres membres de la famille à sa charge peuvent demander un titre de séjour au titre du regroupement familial sur la base du titre de séjour de l'investisseur ; aucun deuxième investissement n'est requis et aucun seuil distinct n'est applicable. Chaque membre de la famille doit fournir ses propres documents (passeport, extrait de casier judiciaire le cas échéant, et actes d’état civil prouvant le lien familial, munis d’une apostille et traduits). Les personnes à charge bénéficient d’une durée de séjour identique à celle du demandeur principal.

Résidence permanente et nationalité

Au terme des quatre premières années, le titre de séjour peut être converti en titre de séjour à durée indéterminée, à condition que l'investissement ait été maintenu. L'obtention de la nationalité brésilienne par naturalisation nécessite généralement quatre ans de résidence au Brésil, avec des délais plus courts dans certains cas spécifiques, tels que la présence d'un conjoint ou d'un enfant brésilien. Contrairement au permis de séjour pour investisseurs, la naturalisation exige une résidence effective dans le pays ainsi que la maîtrise du portugais. Il s'agit de procédures distinctes, assorties de leurs propres conditions : considérez le permis de séjour pour investisseurs comme une première étape, et non comme un programme d'accès à la nationalité.

Acheter un bien immobilier à Rio de Janeiro pour obtenir le « Golden Visa »

Rio de Janeiro est la destination la plus prisée par les investisseurs clients d’Oabitat, car le seuil d’un million de R$ permet d’acquérir un bien immobilier pouvant servir à la fois de résidence principale ou de bien locatif. Dans la Zona Sul – Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo –, la demande des acheteurs brésiliens et étrangers reste soutenue, et les appartements peuvent être loués à long terme ou, lorsque l’immeuble le permet, en location de courte durée. Notre Immobilier à Rio de Janeiro annonces et le appartements à vendre à Rio de Janeiro Cette page présente les produits actuellement disponibles dont le prix est égal ou supérieur au seuil.

Deux points pratiques à l'attention des investisseurs. Premièrement, l'acte de propriété doit être enregistré à votre nom ; vous devez donc décider dès le départ si vous allez acheter à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société. Deuxièmement, conservez tous les documents relatifs au transfert : c'est l'enregistrement auprès de la Banque centrale qui prouve que l'investissement provient de l'étranger. Le guide juridique et fiscal et le Guide de l'impôt sur le revenu au Brésil couvrir les frais liés à la propriété et l'impôt sur les revenus locatifs une fois que vous serez propriétaire du bien.

Questions fréquemment posées

Quel montant dois-je investir pour obtenir le « Golden Visa » brésilien ?

Au moins 1 million de R$ dans un ou plusieurs biens immobiliers situés en zone urbaine. Le montant minimum est de 700 000 R$ pour les biens immobiliers situés dans les régions du Nord et du Nord-Est du Brésil. Rio de Janeiro se trouvant dans le Sud-Est, c'est donc le seuil de 1 million de R$ qui s'y applique.

Le « Golden Visa » brésilien correspond-il au visa VITEM IX ?

Le VITEM IX est le visa temporaire délivré par un consulat brésilien une fois que l'autorisation de séjour liée à un investissement immobilier a été approuvée. Le " visa doré " est le nom informel donné à l'ensemble de cette procédure. Si vous déposez votre demande depuis le Brésil, vous obtenez l'autorisation de séjour sans avoir besoin du visa consulaire.

Quelle est la durée de validité du titre de séjour d'investisseur ?

L'autorisation de séjour initiale est accordée pour une durée de quatre ans. Passé ce délai, elle peut être transformée en autorisation de séjour à durée indéterminée, à condition que l'investissement ait été maintenu et que les autres conditions soient toujours remplies.

Dois-je résider au Brésil pour le conserver ?

Non. Vous devez être physiquement présent au Brésil pendant au moins 14 jours, consécutifs ou non, au cours de chaque période de deux ans à compter de votre inscription auprès de la Police fédérale. Il n'est pas obligatoire de résider au Brésil à titre permanent.

Ma famille peut-elle obtenir un titre de séjour avec moi ?

Oui. Votre conjoint ou partenaire, vos enfants et les autres membres de votre famille à votre charge peuvent obtenir un titre de séjour au titre du regroupement familial, sur la base de votre titre de séjour d'investisseur. Aucun investissement supplémentaire n'est requis ; chaque personne doit présenter ses propres documents.

Puis-je utiliser un crédit immobilier ou des fonds déjà disponibles au Brésil ?

Non. Les fonds doivent provenir de l'étranger et être enregistrés auprès de la Banque centrale en tant qu'investissements directs étrangers, et le bien immobilier doit être entièrement payé. Un bien immobilier financé par un crédit immobilier brésilien n'est pas pris en compte dans le calcul du montant minimum.

L'achat d'un bien immobilier à Rio de Janeiro est-il éligible ?

Oui. Tout bien immobilier urbain, à usage résidentiel ou commercial, situé au Brésil est éligible, y compris les appartements et les maisons à Rio de Janeiro, à condition que l'investissement total s'élève à 1 million de R$ et que l'acte de propriété soit enregistré à votre nom.

Cet article fournit des informations d'ordre général et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou en matière d'immigration. Les règles, les seuils et les procédures sont susceptibles d'évoluer ; veuillez les vérifier auprès d'un avocat spécialisé en droit de l'immigration et du consulat du Brésil avant d'entreprendre toute démarche. Dernière mise à jour : octobre 2026.