Aktualisiert im September 2026 · Überprüft von Achille Mahieu, Immobilienexperte bei Oabitat in Rio de Janeiro
Wohnungen zum Verkauf in Rio de Janeiro bilden den größten Teil des Wohnungsmarktes der Stadt, und auf dieser Seite finden Sie alle derzeit über Oabitat verfügbaren Wohnungen. Das Angebot reicht von Einzimmerwohnungen und Zweizimmerwohnungen bis hin zu Familienwohnungen mit vier Schlafzimmern und Strandwohnungen mit Meerblick, die sich vor allem in Ipanema, Leblon und Copacabana, mit weiteren Immobilien in Lagoa, Botafogo, Urca, Gávea und Jardim Botânico.
Nutzen Sie die Suchfunktion oben, um nach Stadtteil, Preis, Größe und Anzahl der Schlafzimmer zu filtern. Jede Wohnung auf dieser Seite wurde von unserem Team in Rio besichtigt und geprüft. Falls Sie nach einer anderen Art von Wohnung suchen, sehen Sie sich unser Angebot an Penthäuser, unser Häuser und Villen, oder die vollständige Immobilienübersicht für Rio de Janeiro.
Der Kauf einer Wohnung in Rio de Janeiro steht ausländischen Staatsangehörigen zu denselben Bedingungen wie brasilianischen Staatsbürgern offen. Für städtische Wohnimmobilien gelten keine Eigentumsbeschränkungen für Ausländer, und es besteht keine Verpflichtung, ein brasilianisches Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung zu besitzen, um eine Wohnung zu erwerben. Was jeder Käufer jedoch benötigt, ist ein CPF, die brasilianische Steueridentifikationsnummer, die Sie bei einem brasilianischen Konsulat im Ausland oder online bei der Receita Federal beantragen können.
Der Kauf selbst erfolgt nach einem festgelegten Ablauf. Sobald ein Preis vereinbart ist, unterzeichnen die Parteien einen Vorvertrag, und der Anwalt des Käufers führt eine Due-Diligence-Prüfung hinsichtlich des Eigentumsrechts, des Verkäufers und des Gebäudes durch: Es werden Bescheinigungen eingeholt, die bestätigen, dass die Immobilie schuldenfrei ist, dass die Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem neuesten Stand sind und dass keine Rechtsstreitigkeiten gegen den Verkäufer anhängig sind. Die Kaufurkunde, oder Schrift, wird anschließend bei einem Notar (Cartório) aufgesetzt und unterzeichnet sowie im Grundbuch eingetragen; in diesem Moment geht das Eigentum tatsächlich über.
Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis die Transaktionskosten ein. In der Stadt Rio de Janeiro beträgt die kommunale Übertragungssteuer, ITBI, wird gemäß dem Gemeindegesetz 6.250/2017 mit 31 TP3T des Transaktionswerts oder des Schätzwerts berechnet, je nachdem, welcher Wert höher ist. Notar- und Registergebühren belaufen sich in der Regel auf weitere rund 11 TP3T. Die Rechtsberatung wird separat in Rechnung gestellt und ist für einen internationalen Käufer dringend zu empfehlen.
Ein Kauf kann abgewickelt werden, ohne dass eine Reise nach Brasilien erforderlich ist. Ein Käufer, der bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein kann, kann eine Vollmacht erteilen (Vollmacht) an einen vertrauenswürdigen Bevollmächtigten in Rio; das Dokument wird bei einem brasilianischen Konsulat unterzeichnet oder im Heimatland des Käufers notariell beglaubigt und mit einer Apostille versehen. Viele unserer internationalen Kunden wickeln ihren Kauf auf diese Weise ab und reisen erst an, wenn die Wohnung ihnen gehört.
Die Lage ist der mit Abstand wichtigste Faktor dafür, wie viel eine Wohnung in Rio kostet und wie es sich dort leben lässt. Oabitat konzentriert sich auf die unten aufgeführten Gebiete, die sich – mit Ausnahme von Barra da Tijuca – alle in der Zona Sul befinden.
Ipanema ist das gefragteste Viertel in unserem Portfolio und der zweitteuerste Quadratmeterpreis in Brasilien. Das Angebot an Wohnungen reicht hier von kompakten Einzimmerwohnungen in den ruhigeren Straßen hinter der Visconde de Pirajá bis hin zu großen Immobilien in erster Strandlinie an der Vieira Souto mit Blick auf den Strand. Käufer entscheiden sich für Ipanema aufgrund der Kombination aus direktem Strandzugang, einem zu Fuß erreichbaren Alltag und dem stärksten Wiederverkaufsmarkt der Stadt.
Leblon verzeichnet den höchsten Quadratmeterpreis in Brasilien. Das Viertel ist kleiner und ruhiger als Ipanema, verfügt über eine hohe Dichte an Restaurants, Schulen und Dienstleistungsangeboten und zieht Käufer an, die beabsichtigen, dauerhaft in Rio zu leben. Das Angebot ist begrenzt: Leblon ist vollständig bebaut, sodass es sich bei den meisten Verkäufen eher um den Wiederverkauf bestehender Wohnungen als um Neubauten handelt.
Copacabana bietet die größte Auswahl an Wohnungen in der Zona Sul sowie die breiteste Preisspanne. Das Viertel reicht von kleinen Studios in den Seitenstraßen bis hin zu renovierten Wohnungen direkt am Strand an der Avenida Atlântica mit uneingeschränktem Meerblick. Da die Einstiegspreise niedriger sind als in Ipanema und Leblon, der Zugang zum Strand jedoch identisch ist, ist Copacabana der häufigste Ausgangspunkt für Investoren und Käufer, die eine Zweitwohnung in Rio suchen. Benachbart Leme, am ruhigen nördlichen Ende desselben Strandes, ist ebenfalls eine Überlegung wert.
Inland Zona Sul bietet eine ganz besondere Art von Wohnungen. Lagoa bietet einen Blick auf die Rodrigo-de-Freitas-Lagune und zählt zu den teuersten Adressen der Stadt. Jardim Botânico und Gávea sind grün, wohnlich und bei Familien beliebt. Botafogo hat sich zum am besten angebundenen Stadtteil entwickelt, mit U-Bahn-Anbindungen in beide Richtungen und der stärksten Mietnachfrage seitens junger Berufstätiger. Urca, am Fuße des Sugarloaf, ist die ruhigste und abgeschiedenste Ecke der Zona Sul, in der nur sehr selten Wohnungen auf den Markt kommen.
Der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien in Rio de Janeiro hat die Marke von R$11.000 pro Quadratmeter Mitte 2026 gemäß dem FipeZAP-Index. Diese stadtweite Zahl umfasst alle Zonen, einschließlich Stadtteile, die weit außerhalb der von Oabitat abgedeckten Gebiete liegen; daher stellt sie eher einen nützlichen Mindestwert dar als einen Anhaltspunkt für die Zona Sul.
Die Durchschnittswerte der Stadtteile geben Aufschluss über die tatsächliche Situation. Auf der Grundlage von FipeZAP-Daten vom Dezember 2025:
Hierbei handelt es sich um Durchschnittswerte für ganze Stadtteile, wobei die Preise einzelner Wohnungen stark davon abweichen können. Die Lage spielt in Rio eine größere Rolle als in den meisten anderen Städten: Eine Wohnung in erster Reihe an der Avenida Vieira Souto oder der Avenida Atlântica erzielt einen Preis, der weit über dem Durchschnitt des Stadtviertels liegt, während eine Wohnung zwei Straßen weiter zurück ohne Aussicht deutlich darunter liegen kann. Die Etage, die Sonnenausrichtung, Parkmöglichkeiten und die Frage, ob das Gebäude saniert wurde, beeinflussen den Preis erheblich.
Die laufenden Kosten machen die andere Hälfte des Budgets aus. Für jede Wohnung fällt eine monatliche Hausgeldzahlung an (Eigentumswohnung) für Personal, Sicherheit, Instandhaltung und gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen, die in Gebäuden der Zona Sul je nach Größe des Gebäudes und den angebotenen Dienstleistungen üblicherweise zwischen einigen hundert und mehreren tausend Reais pro Monat liegen. Hinzu kommen IPTU, die jährliche kommunale Grundsteuer, die auf der Grundlage des festgesetzten Wertes der Immobilie berechnet wird Marktwert anstatt des Marktpreises, wobei die Mieten für Wohnimmobilien niedriger sind als die für Gewerbeimmobilien und bei Zahlung des Jahresmietbetrags in einer einzigen Rate ein Rabatt gewährt wird. Wir nennen Ihnen für jede Wohnung beide Beträge, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Auf dem Markt in Rio wird eine Fachsprache verwendet, die Sie kennen sollten, bevor Sie mit der Suche beginnen.
Zwei praktische Details stellen Erstkäufer in Rio vor eine Herausforderung. Die in den Anzeigen angegebene Fläche beträgt in der Regel Gesamtfläche, wozu auch ein Anteil an den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes gehört, sodass die Nutzfläche geringer ist als die in der Überschrift angegebene Zahl. Und Parkplätze sind nicht automatisch vorhanden: Viele ältere Gebäude in der Zona Sul wurden ohne Garagen errichtet, und ein eigener Stellplatz (vaga) kann den Preis erheblich erhöhen.
Wohnungen in erster Reihe sind die knappste Ressource auf dem Immobilienmarkt von Rio. Nur eine Handvoll Straßen liegen direkt am Meer – die Vieira Souto in Ipanema, die Delfim Moreira in Leblon, die Atlântica in Copacabana und die Leme – und die dort befindlichen Gebäude wechseln nur selten den Besitzer. Eine Wohnung in einer höheren Etage mit uneingeschränktem Meerblick erzielt einen erheblichen Preisaufschlag gegenüber einer identischen Wohnung, die einen Block landeinwärts liegt, und dieser Aufschlag bleibt über alle Marktzyklen hinweg bestehen. Unsere Auswahl an Unterkünften direkt am Strand stellt die derzeit verfügbaren Immobilien mit direktem Meerzugang oder unverbautem Meerblick zusammen.
Auf dieser Seite werden ausschließlich zum Verkauf stehende Wohnungen aufgeführt. Wenn Sie eher mieten als kaufen möchten, finden Sie unsere Langzeitmietwohnungen in Rio de Janeiro sind separat aufgeführt, wobei in denselben Stadtvierteln der Zona Sul sowohl möblierte als auch unmöblierte Optionen zur Auswahl stehen.
Käufer, die beabsichtigen, ihre Wohnung zu vermieten, sollten sich darüber im Klaren sein, dass sich die beiden Märkte unterschiedlich verhalten. Die Renditen aus langfristigen Vermietungen in der Zona Sul sind im Verhältnis zu den Kapitalwerten eher bescheiden, während die kurzfristige Vermietung zwar höhere Bruttoeinnahmen erzielt, jedoch durch die Hausordnung eingeschränkt oder untersagt ist (Eigentumsordnung) vieler Gebäude, insbesondere der hochwertigeren. Wir prüfen, welche baurechtlichen Möglichkeiten ein bestimmtes Gebäude bietet, bevor Sie sich festlegen, da diese Regelung darüber entscheidet, ob ein Investitionsvorhaben überhaupt realisierbar ist.
Oabitat ist eine deutsch-französische Agentur mit Sitz in Rio de Janeiro, die mit Käufern in Englisch, Deutsch, Französisch, Spanisch, Portugiesisch, Italienisch, Russisch und Chinesisch zusammenarbeitet. Jede von uns angebotene Wohnung wurde von einem Mitglied unseres Teams besichtigt, und wir lehnen Angebote ab, die wir selbst nicht kaufen würden.
Für internationale Käufer übernehmen wir die Aspekte eines Immobilienkaufs in Brasilien, die vom Ausland aus am schwierigsten zu bewältigen sind: die Beantragung einer CPF-Nummer, die Organisation der rechtlichen Vertretung und der Eigentumsprüfung, die Koordination mit dem Notar und dem Grundbuchamt sowie die Erteilung einer Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anreisen können. Außerdem melden wir die eingehenden Gelder zum Zeitpunkt des Kaufs ordnungsgemäß bei der Banco Central an, was es Ihnen ermöglicht, den Erlös beim späteren Verkauf problemlos ins Ausland zu überweisen.
Ja. Ausländische Staatsangehörige dürfen in Brasilien städtische Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen wie brasilianische Staatsbürger erwerben, ohne Eigentumsbeschränkungen und ohne die Verpflichtung, ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung zu besitzen. Der Käufer benötigt eine CPF, die brasilianische Steueridentifikationsnummer, die bei einem brasilianischen Konsulat im Ausland beantragt werden kann. Einschränkungen gelten lediglich für ländliche Grundstücke und für Immobilien in der Nähe internationaler Grenzen.
Der stadtweite durchschnittliche Angebotspreis überschritt Mitte 2026 die Marke von R$11.000 pro Quadratmeter (FipeZAP). In den Stadtvierteln, die bei internationalen Käufern am beliebtesten sind, liegen die Durchschnittswerte deutlich höher: rund R$25.700 pro m² in Leblon, R$25.300 in Ipanema und R$12.900 in Copacabana (Stand: Dezember 2025). Zwischen einer Einzimmerwohnung in Copacabana und einer Dreizimmerwohnung an der Vieira Souto liegt ein Preisunterschied um eine Größenordnung; daher ist stets der Wert für ein bestimmtes Gebäude und eine bestimmte Etage maßgeblich.
Der größte Kostenfaktor ist die ITBI, die kommunale Grunderwerbsteuer, die in der Stadt Rio de Janeiro in Höhe von 3% des Transaktionswerts oder des Schätzwerts erhoben wird, je nachdem, welcher Wert höher ist. Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich auf weitere etwa 1%. Anwaltskosten werden separat berechnet. Als Richtwert sollten Sie mit Transaktionskosten in Höhe von etwa 4–5% des Kaufpreises rechnen.
Die IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ist die jährliche kommunale Grundsteuer in Brasilien, die der Gemeindesteuer oder Grundsteuer in anderen Ländern entspricht. In Rio wird sie auf der Grundlage des festgesetzten Wertes der Immobilie berechnet Marktwert, der von der Stadt festgelegt wird und in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt, wobei die Steuersätze für Wohnimmobilien niedriger sind als für Gewerbeimmobilien und bei Zahlung des gesamten Jahresbetrags in einer einzigen Rate ein Nachlass gewährt wird. Da der Schätzwert hinter dem Markt zurückbleibt, fällt die IPTU für eine Wohnung in der Zona Sul im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung in der Regel gering aus. Wir teilen Ihnen den aktuellen Jahresbetrag für jede Immobilie mit, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Die Eigentumswohnung ist eine obligatorische monatliche Gebühr, die die Kosten für das Personal des Gebäudes, die Sicherheit, die Reinigung, die Versicherung und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen abdeckt. In der Zona Sul liegt diese Gebühr üblicherweise zwischen einigen hundert Reais pro Monat in einem kleinen Gebäude mit minimalem Serviceangebot und mehreren tausend Reais in einem großen Gebäude mit 24-Stunden-Portierdienst, Swimmingpool und Fitnessstudio. Da es sich hierbei um eine tatsächliche und dauerhafte Kostenposition des Eigentums handelt, geben wir diese stets zusammen mit dem Angebotspreis an.
Es hängt davon ab, wofür die Wohnung genutzt werden soll. Ipanema und Leblon sind die besten Optionen hinsichtlich Werterhalt und Liquidität bei einem späteren Wiederverkauf. Copacabana und Leme bieten Zugang zum Strand zu einem günstigeren Einstiegspreis und sind die übliche Wahl für Investoren. Botafogo verfügt über die beste Verkehrsanbindung und die größte Nachfrage nach Langzeitmieten. Lagoa, Jardim Botânico und Gávea eignen sich für Familien, die Platz und Grünflächen gegenüber einer Lage direkt am Strand bevorzugen. Urca und Santa Teresa sprechen Käufer an, die Ruhe und Charme suchen und bereit sind, auf die richtige Immobilie zu warten.
Ja. Ein Käufer, der bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein kann, kann einem Vertreter in Rio eine Vollmacht erteilen, die bei einem brasilianischen Konsulat unterzeichnet oder im Heimatland notariell beglaubigt und mit einer Apostille versehen wurde. Die CPF-Nummer kann ebenfalls aus der Ferne beantragt werden. In der Praxis führen wir Besichtigungen per Video durch, wickeln die rechtliche Due-Diligence-Prüfung vor Ort ab und erledigen die Beurkundung sowie die Eintragung in Ihrem Namen.
Von der Annahme des Angebots bis zur Eintragung des Eigentums dauert ein unkomplizierter Barverkauf in der Regel sechs bis zehn Wochen. Der Großteil dieser Zeit entfällt auf die Due-Diligence-Prüfung und die Einholung der „Certidões“, gefolgt von 15 bis 30 Tagen beim Notar für die Beurkundung und anschließend die Eintragung im Grundbuch. Käufe, bei denen eine brasilianische Hypothekenfinanzierung, ein Nachlass oder eine unternehmensgehörige Immobilie eine Rolle spielen, dauern länger.
Die Immobilienpreise in der Zona Sul sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, wobei Ipanema zu den Stadtvierteln mit der schnellsten Wertsteigerung in Brasilien zählt. Das Argument für einen Kauf beruht auf der Knappheit: Die Strandviertel sind baulich vollständig erschlossen und können nicht weiter ausgebaut werden. Demgegenüber stehen jedoch die mangelnde Liquidität brasilianischer Immobilien, die realen Betriebskosten, Wechselkursschwankungen, die sich auf die Rendite aller Personen auswirken, die ihr Einkommen außerhalb Brasiliens erzielen, sowie Einschränkungen bei der Kurzzeitvermietung in vielen der besten Gebäude. Gerne besprechen wir mit Ihnen die Einzelheiten eines Gebäudes, bevor Sie sich festlegen. Wir sind jedoch Immobilienmakler und keine Anlageberater, und jeder Kauf sollte unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Finanz- und Steuerberatung geprüft werden.
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