最高法院裁决引发房地产市场担忧
因前业主债务造成的财产损失
因前业主债务造成的财产损失 在最近的一项法院裁决之后，巴西的这一风险与日俱增。不幸的是，在巴西法院最近做出一项裁决后，这种风险在巴西已成为现实。 高等法院（STJ）. .这一裁决增加了法律的不确定性，引起了整个房地产市场的严重关切。.
STJ 现在允许在以下情况下影响财产 前车主 债务登记为有效债务。即使债务在出售多年后才出现，这一规则也适用。因此，尽管目前的业主是善意行事，但仍可能面临法律后果。.
这个问题并不只影响旧物业。新建单位也属于这一规则的适用范围。.
如果房地产开发商因施工期间产生的债务而被列入有效债务登记册，风险可能会转移到购房者身上。因此，购房者可能会继承并非由他们造成的法律问题。.
关于前业主所欠债务的决定已经令人头疼：
房地产行业的代表对这一决定表示强烈关注。他们认为，该裁决造成了不确定性，尤其是因为许多房产在到达当前买主手中之前，其所有权已多次变更。.
律师 马科斯-奥托-哈瑙尔, 来自儒安维尔（南卡罗来纳州）Magalhães e Hanauer Advogados Associados 律师事务所的律师介绍了 5 月份判决的一起类似案件。据他介绍，该房产于 2018 年在 热图利奥总统（SC）. .然而，附件请求源于 伊拉克（RS）. .换句话说，债务来自另一个州。.
因此，买家可能会面临来自与原始交易完全无关的地区的法律索赔。.
官僚主义和实际挑战
Hanauer 认为，这种情况大大增加了官僚主义。巴西有 27 个联邦单位, 这使得验证过程变得复杂。.
如果买方必须获得每个州的否定证明，负担就会过重。此外，他们还需要巴西所有城市的证明，总计超过 5,600 个城市. .因此，交易过程变得几乎无法管理。.
律师还强调了买方的诚信。他认为，要求买方在全国范围内调查债务是不合理的。相反，公共机构应建立一个综合系统来简化这些检查。.
专家建议在房地产谈判中格外谨慎：
那么，买家在实际操作中如何降低风险呢？
第一步是仔细分析房产的所有权历史。买家应要求 所有前房主的阴性证书, 包括建筑公司（如适用）。.
如果前房主有未结清的债务，买方必须要求债务人结清债务。如果债务人拒绝清偿债务，就会出现问题。在这种情况下，法律诉讼可能会升级，在极端情况下会导致财产损失。.
律师 迭戈-伽马, 他是一位房地产法专家，也是 Creci-DF, 在第 2 条中，STJ 解释说，其裁决的依据是 税法》第 185 条, 经第 118/2005 号补充法修订。.
该条规定，有登记在案债务的纳税人进行的任何资产转让都被推定为欺诈行为。在实践中，司法机构假定卖方和买方都是恶意的。因此，负债业主自 2005 年以来进行的财产转让可能被视为无效。.
然而，法律解释随着时间的推移而变化，特别是在地区法院。由于这种不确定性，Gama 强烈建议获得所有可能的证明。如果任何证明是肯定的，买家应要求提供担保或债务规范化证明。.
即使法律允许证书豁免，买家也必须进行全面的风险分析。这一决定应始终是有意识的、知情的。.
Gama 认为，涉及主动债务的交易仍然可以发生。但是，它们需要严格的预防措施。当债务人提供额外担保且不转移资产以逃避付款时，STJ 将承认诚信。.
归根结底，明智的尽职调查仍是巴西房地产市场的最佳保护措施。.
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