巴西待售房产：面向外国买家的独栋住宅和公寓

作为外国人，正在考虑在巴西购买房产吗？巴西允许外国人以自己名义购买住宅房产并享有完全产权，且无需满足居留要求。对于大多数来自欧洲和北美的买家来说，他们真正需要考虑的并不是 是否 他们可以在巴西买房，但 其中：一套海滨公寓、一栋带花园的房子、一套顶层公寓——当他们不在家时，这套公寓还能带来租金收入。.

Oabitat 是一家总部位于里约热内卢伊帕内玛、持有 CRECI 执照的房产中介机构。我们专门销售里约热内卢的独栋住宅、公寓和顶层公寓——这是我们唯一经营的市场，这一点我们开宗明义地说明。 在本页面，您将看到里约当前待售的房产、基于 FipeZAP 指数对巴西主要城市进行的客观价格对比，以及外国人购房流程的简要说明。如果您计划在巴西其他地区购房，也请告知我们；我们会坦率地告诉您我们能提供哪些帮助，以及哪些方面无法协助。.

我们当前房源的精选

• 里约热内卢待售房屋 — 位于加维亚、植物园、圣康拉多和巴拉的别墅、联排别墅和封闭式社区住宅
• 里约热内卢待售公寓 ——从一居室海滨公寓到伊帕内玛、莱布隆和科帕卡巴纳的家庭套房
• 里约热内卢待售顶层公寓 — 带露台和泳池的双层及三层顶层公寓
• 里约热内卢的房地产 — Oabitat 的完整房源列表，按社区列出价格

巴西待售房产：100万R$能买到什么，各城市一览

2026年7月住宅房产平均要价（FipeZAP指数，Fipe / ZAP；每平方米R$）：

来源：FipeZAP住宅销售报告，2026年7月——该月度指数由Fipe（圣保罗大学）根据ZAP上的房源信息编制而成。平均值涵盖整个城市；而外国人实际购房的社区价格则远高于这些平均值。.

有两点特别引人注目。各城市的平均水平相差不大——从平均水平来看，里约热内卢并不是巴西最昂贵的城市；维多利亚和圣卡塔琳娜州沿海地区才是。而价差 内部 一座城市远比其范围更广阔 在……之间 城市：同一份FipeZAP报告显示，莱布隆（Leblon）的房价为R$ 28,432/m²，伊帕内玛（Ipanema）为R$ 26,178/m²，而伊泰姆·比比（Itaim Bibi）为R$ 19,990/m²， 圣保罗最昂贵的社区。巴西房产价值最高的两个地段均位于里约热内卢南区的海滨街道。那里二手房交易流动性和租赁需求最为旺盛，这也是我们大多数海外客户最终选择落户于此的原因。.

巴西待售房产：为何大多数外国买家选择里约热内卢

• 海滩、城市和国际机场一应俱全。. 伊帕内玛、莱布隆和科帕卡巴纳是巴西仅有的几个社区，在这里，从海滨公寓步行即可到达餐厅、地铁站，距离国际机场也仅需约半小时车程。圣保罗没有海岸线；圣卡塔琳娜州的度假胜地也没有能与之媲美的城市。.
• 全年都有租赁需求。. 里约热内卢全年每个月都有外国游客造访，因此，您每年使用三个月的公寓，其余九个月可以出租。非居民业主需就巴西租金收入缴纳15%的固定税率（参见我们的 租房指南).
• 转售价值。. 莱布隆和伊帕内玛的每平方米价格在全国最高（FipeZAP，2026年7月）。虽然入市门槛高，但在市场低迷时，这些地段仍能保值。.
• 距离海滩15分钟路程处有带花园的房子。. 加维亚、植物园、圣特雷莎以及圣康拉多和巴拉达蒂茹卡的封闭式社区，都提供欧式买家眼中真正的独栋住宅——而非市中心的那种地块。.

作为外国人如何在巴西购房——简明指南

1. 您可以以自己的名义拥有永久产权。. 购买城市住宅房产无需签证、无需居留许可，也无需有巴西籍伴侣。.
2. 你需要一个CPF （巴西纳税人编号）。办理需要几天时间，可在国外通过巴西领事馆申请。.
3. 交易费用约为房价的5 % — 产权转让税（ITBI）、公证费和登记费，以及律师进行尽职调查的费用。.
4. 大多数外国人都是用现金支付的。. 虽然有面向非居民的抵押贷款，但成本较高；买家通常通过在中央银行注册的兑换合同进行资金转移，该合同也会对资金进行记录，以便日后出售时使用。.
5. 投资者居留身份 只要在里约热内卢或圣保罗投资100万R$用于房地产，即可获得该资格（在其他一些地区，门槛较低）。.
6. 尽职调查能为您提供保障： 在支付一分钱之前，会先核查该房产的产权登记摘要（matrícula）、卖方的债务、物业费欠款以及任何建筑违规情况。.

筛选巴西待售房产是容易的部分；而办理相关手续才是买家需要帮助的地方。整个流程、税费、签证规定及注意事项均详见我们的指南： 作为外国人购买巴西房产：2026年指南.

我们为您提供的服务

Oabitat Real Estate Ltda 是一家持有执照（CRECI-RJ）的房地产中介公司，办公室位于伊帕内玛。 我们为外国买家提供英语、德语、法语和葡萄牙语服务：通过电子邮件筛选房源，安排实地看房或视频看房，提供律师协助尽职调查、签订买卖合同及办理产权过户——此外，若您有需要，我们还可提供后续的租赁管理服务，让您在外出期间也能通过公寓获得收益。.

请告诉我们您在寻找什么 ——无论您的预算、所在社区、是独栋房屋还是公寓、是否带海景——我们都会在当天回复并为您推荐符合条件的房源。.

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常见问题

外国人可以在巴西买房吗？

是的。外国个人无需拥有居留权，即可在巴西以自己名义购买城市住宅房产并享有永久产权。农村土地存在限制，而城市房屋和公寓则没有此类限制。.

在巴西，房子要多少钱？

巴西待售房源的价格差异主要体现在不同社区之间，而非不同城市之间。2026年7月，各城市的平均价格从阿雷格里港的约R$ 7,500/m²到维多利亚的R$ 15,400/m²不等 （FipeZAP）。里约热内卢全市均价为每平方米11,131雷亚尔，但莱布隆和伊帕内玛——巴西房价最高的两个社区——均超过每平方米26,000雷亚尔。 在我们目前的投资组合中，伊帕内玛和莱布隆地区翻新后的两居室公寓起价约为180万雷亚尔，联排别墅和小户型住宅起价约为170万雷亚尔，而拥有景观视野的独栋住宅价格则在350万至600万雷亚尔之间。.

在巴西，外国人买房哪里最合适？

对于您自己也会居住的房产，通常的最佳选择是既临海，又背靠真正大都市的海滨社区。里约热内卢的南区（Zona Sul）是巴西唯一兼具海滨生活、国际机场以及该国最活跃的租赁和二手房市场的地区，这也正是我们大多数欧洲和北美客户选择在此购房的原因。.

当我不在巴西时，能否将我的房产出租？

是的。在里约热内卢，短期租赁是合法的，不过公寓小区可以通过业主三分之二的投票来限制此类行为，因此我们在您购买前会核查该楼的规章制度（参见 里约热内卢公寓楼中的爱彼迎规定). 非居民业主需按租金收入的15 %缴纳固定税率。Oabitat为居住在国外的业主管理公寓。.

我必须在巴西才能购买吗？

不。只要持有CPF和授权书，整个购房手续即可由在里约的代表代为签署；我们的许多客户都是通过视频远程查看并签署文件的。.