尽职调查：外国买家在里约热内卢面临的真实风险
里约热内卢买家不可忽视的尽职调查：巴西对外国买家几乎没有法律限制，但这里确实存在一些风险，这些风险与您在国内习惯的情况截然不同，如果没人指出，很容易被忽视。 以上内容绝非为了吓退您；只要在签署任何具有法律约束力的文件之前，按照正确的顺序进行恰当的核查，这些风险每一项都完全可以得到有效管控。本指南将详细介绍五项关键核查事项、需要警惕的骗局，以及最容易让人措手不及的两项风险。.
里约热内卢尽职调查：最重要的五项核查
一份完整的里约热内卢尽职调查报告归根结底取决于五份文件。如果缺少其中任何一份，你就只能凭信任而非凭文件来购买了。.
验证卖方所有权
拉取更新后的 注册费 您可以亲自前往土地登记处领取（登记证书），并将其与卖方的身份证件进行核对。在巴西，凡未在土地登记处登记的人，无论其出示何种产权证或私人合同，在法律上均不被视为所有者。.
核查房产债务和留置权
一份显示无欠款的IPTU证明，以及由物业管理方出具的公寓债务说明。未缴纳的市政税和公寓管理费是与房产绑定的，而非与个人绑定——一旦您取得产权，这些债务即成为您的责任。.
评估卖方的财务状况
联邦、州及劳动法院出具的无异议证明。如果卖方在出售时已无力偿债，该交易日后可能会因构成针对债权人的欺诈行为而被撤销——这些证明正是您善意购买的凭证。.
根据记录核对实际情况
"(《世界人权宣言》) habite-se （入住许可）以及根据房产登记证上注明的面积进行的实地核查。未登记的建筑——例如额外增加的一层、封闭的阳台——可能会导致您（而非卖方）面临罚款或拆迁令。.
确认分区和租赁规定
该建筑的 业主大会章程 （管理规约）。越来越多的楼宇开始限制或禁止短期租赁——如果您的购房计划中包含通过爱彼迎（Airbnb）获利的安排，请务必在购房前确认这一点，而不是购房后。.
常见的诈骗手段和风险信号
巴西绝大多数买方损失都可以归因于几种众所周知的模式之一。.
无法通过保险完全规避的债务风险
巴西最高司法法院（STJ）2026年的一项裁决给里约热内卢的买家在尽职调查中增添了一项真正的新风险：房产可能因……而被查封 前业主的债务, ，即使在您购买该房产多年后，即使您当时完全是出于善意。该债务不必与房产本身直接相关——例如，开发商的施工相关义务，就可能将同样的风险转嫁到新建的住宅单元上。.
这是唯一一项虽然通过详尽的文件审核可以降低风险，但无法完全消除的风险，因为来自巴西某个无关州的债务可能在交易完成后很久才会浮出水面。 这正是为什么我们在上述尽职调查中的第3步——关于卖方财务状况的证明文件——如此重要的原因：一旦出现此类索赔，这些文件将成为您证明善意的最有力证据。.
关于这一具体裁决及其法律含义，我们将在另一篇文章中进行更深入的法律分析： 因前业主债务造成的财产损失.
配偶同意：一个让许多买家感到意外的细节
在巴西，已婚的卖方通常在未获得配偶正式同意的情况下，不得出售房产（婚姻许可) ——即使该财产仅登记在其中一方配偶名下，此规定依然适用。 是否需要征得同意取决于夫妻双方的婚姻财产制度：根据巴西的共同财产制度（最常见的制度），通常必须征得同意；而在某些分别财产制度下，则可能不需要，但这需要经过适当的法律核实，而非仅凭卖方的口头承诺。.
如果缺少同意书，且事后对此产生争议，原本应是例行公事的交易交割可能会演变成一场诉讼。这是一份需要提前与您的律师确认的文件，而不是在签约时才发现的问题。.
常见问题
“matrícula”是房产的官方登记证书，由当地不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）保管。它是关于房产合法所有权人以及该房产所附带的留置权或限制性条款的唯一权威记录——卖方向您出示的产权证或私人合同不能替代该证书。 请务必亲自调取最新版本的副本，切勿仅依赖对方提供的文件。.
根据2026年高等法院的一项裁决，是的——即使在您购买房产多年后，甚至在您是善意购买的情况下，房产仍可能因前任业主名下登记的债务而被查封。在购房时对卖方的财务历史进行全面的证书核查是您最好的保障，尽管这并不能完全消除风险。 请参阅我们关于此主题的详细文章： 这一具体裁决.
如果您或卖方处于共同财产制婚姻关系中——这是巴西最常见的婚姻制度——那么，是的，通常需要配偶同意（outorga uxória），即使该房产仅登记在一方配偶名下。 某些财产分居制可豁免此要求，但这需要通过法律途径予以确认，而非仅凭卖方的口头承诺。.
据估计，巴西主要城市中多达一半的建筑存在违规建设现象——例如额外加建封闭式阳台、增建楼层，或未办理变更登记就进行的施工。在购房前，通过核对“habite-se”（入住许可）与房产实际状况是否一致，才能及时发现此类问题，而非事后才发现。.
里约热内卢的律师建议，如果跳过尽职调查，就意味着将承担卖方未披露的一切风险——包括未缴纳的公寓管理费和房产税（IPTU）、未披露的施工违规问题，或者最坏的情况下，数年后才浮出水面的所有权或债务纠纷。 与购房交易本身相比，这些核查既不昂贵也不耗时；若省略这些步骤，原本只需花费几天时间进行的文件审查所带来的风险，将无限期地转嫁到你身上。.
是的。在巴西，由一名仅为您服务的独立律师处理事务是惯例，其费用通常约为购房价的1%——这与我们自己采用的标准相同。 费用明细. 与上述风险相比，这只是一笔微不足道的成本，而且此人正是负责妥善执行这些检查的直接负责人。.
- TheLatinvestor，《在里约热内卢购房：风险、骗局与陷阱》" (2026) — 欺诈模式、仅凭合同的陷阱、附带协议、暗箱操作定价
- Ribeiro Cavalcante 律师事务所，《巴西房地产尽职调查：5项核查事项》" (2026) —— 五份文件的尽职调查框架
- 贾尼亚斯·西里尔，《在巴西购买房地产时应避免的常见错误》" — 关于违规建筑的造价估算、检查及法律费用指南
- 巴西律师："配偶授权出售巴西房产" — 婚姻赠与与夫妻财产制度
- Sinduscon-PR，关于最高法院（STJ）就债务归属于前业主一案所作裁决的法律分析 — 另见 Oabitat对该裁决的独家报道
本文基于当前公开信息提供的通用信息，不构成法律建议。房地产法律、法院判决及登记程序各不相同且会发生变化——在签署任何购房协议之前，请务必向持有执照的巴西房地产律师确认当前的具体要求。.