2026年巴西黄金签证：通过房地产投资获得居留权（VITEM IX）

巴西并没有一个正式名为"黄金签证"的项目。外国买家所说的“巴西黄金签证”指的是 房地产投资者的居留许可 – 授予购买价值至少为 R$ 100 万的城市房产的外国人的临时居留许可，该许可在国外签发，作为 VITEM IX 签证。本指南涵盖了最低投资额、符合条件的房产、所需文件、分步流程、对您家人的影响，以及房产位于里约热内卢时相关流程。更新于2026年10月。.

巴西黄金签证一览

“黄金签证”还是“旅游签证”？这两者截然不同

许多搜索"巴西签证"的访客，只是想知道自己去巴西度假或观光是否需要签证。 欧盟、英国和瑞士的公民可凭旅游身份免签入境巴西，停留时间最长为90天。自2025年4月起，美国、加拿大和澳大利亚的公民需申请电子访客签证（e-Visa）。 旅游入境允许您看房、办理CPF纳税人编号并签署购房合同——但这并不赋予您在巴西居住的权利。出行前，请务必向巴西领事馆查询针对您国籍的最新规定。.

本页面介绍的投资者居留计划，是面向希望……的人士的途径。 停留：它将为您提供巴西居留卡（CRNM），赋予您在巴西生活、工作和学习的权利，并为您开启通往永久居留权乃至最终获得公民身份的途径。.

巴西“黄金签证”究竟是什么

根据巴西的移民政策框架，外国人在城市购买房产且总投资额至少达到100万雷亚尔的，可申请 基于房地产投资的居留许可. 该规定由CNIg于2018年颁布的第36号规范性决议制定，是各机构和律师在非正式场合所称的“巴西黄金签证”或“巴西投资者签证”。.

将涉及的两份文件分开处理会更有帮助。该 居留许可 这是司法部作出的决定，允许您以投资者身份在巴西居留。该 VITEM IX 签证 这是领事馆在您的护照上加盖的印章，以便您前往巴西并获得居留权。首先需要获得居留许可，随后才办理签证。如果您已经合法身处巴西，则可以直接向联邦警察局申请居留许可，完全无需办理领事签证。.

投资者居留权仅通过房地产途径获得。巴西还针对投资于巴西公司的资本授予投资者居留权（CNIg第13/2017号决议），其中对创新和科技初创企业的投资门槛较低，但这些途径有其自身的规则，本文不予赘述。.

详细要求

最低投资额：100万兰特（北部和东北部地区为70万兰特）

该门槛指的是在一处或多处房产上的总投资额，因此两套各价值50万R$的公寓，与一套价值100万R$的公寓一样，均符合条件。 该金额必须已全额支付；通过巴西抵押贷款购买的房产不计入最低投资额。就里约热内卢市场而言，这大致相当于科帕卡巴纳一套两居室公寓或伊帕内玛一套一居室公寓的价格——请参阅我们的 南区价格指数 了解当前每平方米的价格。.

哪些房产符合条件

位于巴西境内的城市住宅或商业房产，无论已竣工还是在建。房产证（escritura）和不动产登记（matrícula）必须登记在申请人名下。农村土地不在此列。通过公司名义持有的房产属于特殊情况，需寻求法律建议。.

钱从哪里来

资金必须源自巴西境外，并作为外国直接投资通过巴西银行体系汇入，同时须向巴西中央银行办理登记（即RDE-IED登记）。该登记是您申请的核心证明，因此请在签署文件前与您的银行和律师商定汇款事宜。我们的指南中关于 向巴西汇款 解释了实际操作方面。.

个人要求

• 有效的护照以及居住国出具的无犯罪记录证明（需加盖海牙认证并由宣誓翻译员翻译成葡萄牙语）。.
• 巴西的CPF纳税人编号——这是购买房产的首要条件。请参阅 外籍买家CPF指南.
• 购买证明：产权证、地籍登记摘录以及该投资在中央银行的登记证明。.
• 与您一同申请的家庭成员的出生证明和结婚证，需加盖海牙认证并翻译。.

一步一步来：从购房到领取居留卡

1. 选择并购买房产。. 获取您的CPF，在巴西银行开通资金转账通道，在公证员面前签署产权转让契约，并向房产登记处办理登记。里约热内卢的交易费用约为房价的5 %（包括ITBI产权转让税、公证费和登记费）。我们的 外国人购买巴西房产指南 详细介绍了购买过程。.
2. 向中央银行登记该项投资。. 该笔入境资金被申报为房地产领域的外国直接投资；银行将出具一份登记证明，您需将其附在申请材料中。.
3. 申请居留许可。. 若在国外申请，申请将通过MigranteWeb系统提交至司法部；一旦获批，领事馆将签发VITEM IX签证。若在巴西境内申请，则需直接向联邦警察局提交申请。.
4. 进入巴西并注册。. 抵达后90天内，您需向联邦警察局办理登记手续，并领取CRNM（国家移民登记卡），该卡即作为您的巴西身份证件。.
5. 保留投资并续约。. 该居留许可有效期为4年。请保留该房产，并在每2年期间内在巴西停留至少14天。在4年期限届满前，申请将居留许可转换为无限期居留许可。.

办理时间因该部的工作量以及您提交材料的完整程度而异；移民律师会根据您的具体情况给出一个切合实际的预估时间。律师费、经公证的翻译件和海牙认证费用均需在购买费用之外另行支付。.

带上您的家人

投资者是主申请人。其配偶或注册伴侣、子女及其他经济上依赖的亲属，可基于投资者的居留资格申请家庭团聚居留——无需二次投资，也无单独的门槛要求。 每位家庭成员均需提供各自的文件（护照、相关情况下的无犯罪记录证明，以及证明家庭关系的民事证明文件，需加注海牙认证并翻译）。受抚养人的居留期限与主申请人相同。.

永久居留权和公民身份

最初的4年期满后，只要投资得以维持，居留权即可转为无限期居留权。 通过归化获得巴西国籍通常需要在巴西居住四年，但在特定情况下（例如有巴西籍配偶或子女），居住期限可缩短。与投资者居留权不同，归化入籍要求在巴西实际居住并具备葡萄牙语能力。这两者是各自独立的程序，且各有其条件——请将投资者居留权视为第一步，而非入籍计划。.

在里约热内卢购房以申请“黄金签证”

里约热内卢是Oabitat投资者客户中最常见的选择，因为只需100万雷亚尔（R$）的门槛，就能购置一套既可自住又可出租的房产。 在南区——伊帕内玛、莱布隆、科帕卡巴纳、博塔福戈——来自巴西和海外买家的需求一直很稳定，公寓既可以长期出租，也可以在楼宇允许的情况下作为短期租赁房源。我们的 里约热内卢房地产 房源和 里约热内卢待售公寓 该页面显示当前达到或超过阈值的可用资源。.

对于投资者买家而言，有两点需要注意。首先，产权证必须登记在您本人名下，因此请尽早决定是个人购买还是通过公司购买。其次，请妥善保存所有产权转让文件——中央银行的登记记录是证明该笔投资来自海外的依据。该 法律与税务指南 和 巴西所得税指南 一旦您拥有了该房产，就需要承担房产持有成本和租金所得税。.

常见问题

申请巴西黄金签证需要投资多少？

在一处或多处城市房产中的投资额至少为100万R$。在巴西北部和东北部地区，房产投资的最低门槛为70万R$。里约热内卢位于东南部，因此该地区适用100万R$的门槛。.

巴西黄金签证和VITEM IX签证是一样的吗？

VITEM IX 是巴西领事馆在房地产投资居留许可获批后签发的临时签证。"黄金签证"是整个申请流程的非正式名称。若在巴西境内申请，则无需领事签证即可获得居留许可。.

投资者居留许可的有效期有多长？

初始居留许可的有效期为四年。此后，只要投资得以维持且仍符合其他要求，即可将其转换为无限期居留许可。.

我必须住在巴西才能保留它吗？

不。在向联邦警察局登记后的每两年内，您必须在巴西实际停留至少14天（无论是否连续）。无需在巴西长期居住。.

我的家人能和我一起获得居留权吗？

是的。您的配偶或伴侣、子女及其他经济上依赖您的亲属，均可基于您的投资者居留身份通过家庭团聚获得居留权。无需额外投资；每人需自行提交相关文件。.

我可以使用抵押贷款还是巴西当地的资金？

不。资金必须来自国外，并作为外国直接投资在中央银行注册，且房产必须已全额付清。通过巴西抵押贷款购买的房产不计入最低要求。.

在里约热内卢购买房产符合条件吗？

是的。巴西境内的任何城市住宅或商业房产均符合条件，包括里约热内卢的公寓和独栋住宅，前提是总投资额达到100万雷亚尔，且房产证登记在您名下。.

本文仅提供一般信息，不构成法律或移民建议。相关规定、标准和程序可能会发生变化；在采取行动前，请向移民律师和巴西领事馆核实相关信息。最后审核日期：2026年10月。.