更新于2026年10月 · 审核人：David Schielke，房地产经纪人 CRECI-RJ 089162/O · 数据来源：FipeZAP（Fipe）、ADEMI-RJ/Brain、巴西中央银行、Oabitat房源信息

按挂牌价计算，里约热内卢的住宅市场在巴西排名第十： R$ 每平方米 11,131 2026年7月全市范围内，较十二个月前上涨4.72 %（FipeZAP）。顶级海滨社区的房价是该数字的两倍至两倍半—— Leblon R$ 28,432/m² 和 伊帕内玛 R$ 26,178/m² ——本页面上的大部分房源都位于此处。Oabitat 目前列出了 里约热内卢有167套待售房产, ，价格范围从100万R$到6000万R$，中位数要价为370万R$；以下房源列表会随着房产的上市和下架而实时更新。.

使用上方的搜索功能，可按社区、价格、卧室数量和房型进行筛选；或者继续阅读，了解这些数据代表的含义、在各个社区内特定预算能买到什么样的房源，以及外国买家如何在此完成购房。.

供出售物业 - 里约热内卢

该市几乎所有的外国买家和高端购房需求都集中在南区（Zona Sul）——即海滩与蒂茹卡森林之间的那片社区带——以及乔阿（Joá）和圣康拉多（São Conrado）这两处山坡上的封闭式社区。 Oabitat的房源数据印证了这一点：伊帕内玛（61套待售房源）、科帕卡巴纳和莱梅（36套）、莱布隆（28套），拉戈阿（9套）、加维亚和乌尔卡（各6套）、植物园和圣康拉多（各4套），此外博塔福戈、弗拉门戈、乔阿、圣特雷莎和蒂茹卡巴拉各有一套房产。按类型划分：137套公寓、64套顶层公寓、22栋独栋住宅以及14套新开发项目中的房源（单个房源可能包含多种类型）。.

里约热内卢待售公寓 ——从伊帕内玛巴朗·达·托雷街（Rua Barão da Torre）一套48平方米的一室公寓（售价185万雷亚尔），到大西洋大道（Avenida Atlântica）上370平方米的一线住宅。.
里约热内卢待售顶层公寓 — 带私人泳池的双层顶层公寓；这是仅次于公寓的第二大房源类别。.
里约热内卢待售房屋 — 位于乔阿、圣康拉多和伊坦汉加的封闭式公寓，以及位于圣特雷莎、加维亚和植物园区的独栋住宅。.
最新进展 — 期房及新近交付的楼盘，主要位于伊帕内玛、莱布隆和博塔福戈。.

里约热内卢的房产价格（2026年）

下表显示了FipeZAP对该市所追踪各社区的平均每平方米挂牌价（2026年7月），与FipeZAP 2025年9月同一社区数据的变动情况，以及Oabitat当前房源中每平方米的挂牌价中位数（仅限房源数量充足可提供数据的情况）。在每个社区，我们的中位数均高于FipeZAP的平均值：FipeZAP对所有挂牌公寓进行平均计算，而我们的房源则更侧重于临街、已翻新及高层单位。.

社区	FipeZAP 要价，2026年7月	自2025年9月以来的变化	Oabitat房源列表，中位数要价（2026年10月）
莱布隆	R$ 28,432/m²	+11.6 %	R$ 31,600/m²（28套房源）
伊帕内玛	R$ 26,178/m²	+6.9 %	R$ 27,500/m²（61套房源）
拉戈阿	R$ 17,462/m²	+0.9 %	R$ 17,800/m²（9套房源）
巴拉达蒂茹卡	R$ 14,396/m²	+3.7 %	—
科帕卡巴纳	R$ 13,479/m²	+7.2 %	R$ 21,000/m²（33套房源）
博塔弗戈	R$ 13,134/m²	+1.0 %	—
弗拉门戈	R$ 12,492/m²	+3.1 %	—
拉兰热拉斯	R$ 10,882/m²	+1.4 %	—
里约热内卢，全市平均值	R$ 11,131/m²	+4.0 %	R$ 3.7 M 中位价（167 套房源）
巴西，FipeZAP综合指数（50个城市）	R$ 9,900/平方米	+5.46 %（12个月）

数据来源：FipeZAP住宅销售指数，2026年7月和2025年9月刊（Fipe/ZAP）；Oabitat房源数据库，2026年10月2日。 FipeZAP未纳入统计的社区（乌尔卡、加维亚、植物园、乔阿、圣康拉多、莱梅）的数据仅引用自我们各自社区页面上的房源信息。.

有三点尤为引人注目。莱布隆和伊帕内玛正逐渐拉开与城市其他地区的差距——过去一年间，在海滨土地供应极度稀缺的情况下，这两个地区的挂牌价格涨幅约为全市平均水平的两倍。科帕卡巴纳则呈现出截然相反的趋势：每平方米13,479雷亚尔的价格仅为伊帕内玛的一半，而两地拥有相同的海滩资源，这也正是它能同时吸引翻新购房者和短期租赁投资者的原因。尽管里约的租赁需求更为旺盛，但整个城市的价格仍低于巴西的其他度假市场——维多利亚、伊塔佩马和坎博里乌海滨的交易价格均超过每平方米15,000雷亚尔。.

在伊帕内玛和莱布隆，街道的重要性不亚于社区本身

FipeZAP 的平均值掩盖了单个社区内 30–40 个 % 的价格波动范围，且遵循我们对每次估值都采用的几条简单规则。在伊帕内玛，最昂贵的街区是 Quadrilátero ——位于诺萨·塞尼奥拉·达·帕斯广场（Praça Nossa Senhora da Paz）与莱布隆（Leblon）交界处之间的街区，距离海滩两到四条街的距离——这里翻新的公寓和新建的精品楼宇构成了该社区的房价上限。在“四边形区”（Quadrilátero）内，安静的街道比主干道更具溢价优势： 雷登托尔街, 例如，该街道两端均禁止车辆通行，沿街建筑共同承担私人街道安保费用，这也正是它成为伊帕内玛最抢手的地段之一，且房价高于周边街区的原因。沿着该社区的主干道向东走，, 维斯孔德·德·皮拉贾街 （该路段在莱布隆地区变为阿陶尔福·德·帕伊瓦大道），大道沿线临街公寓的价格会有所下降：这里有南区的公交车和过境车辆通行，噪音因素已计入房价——而在平行的小巷里，相同户型的公寓价格反而更高。在大道尽头，戈梅斯·卡内罗街（Rua Gomes Carneiro）和奥索里奥将军广场（Praça General Osório）周边的街区——虽仍属伊帕内玛区，但当地人称之为 "科帕内马" ——每平方米的价格明显更低：在那里，翻新后的三居室公寓仍可找到约R$ 200万的价格，而"四边形区"已多年未见此类价格。这些公寓通常房龄较长且面积较大，且地址仍属于伊帕内玛——这正是我们向短期租赁投资者推荐科帕内玛的原因：当房客在Airbnb上搜索'伊帕内玛”时，会看到该房源；房主当初以科帕内玛的价格购入此房，而无论是在伊丽莎白女王大道（Avenida Rainha Elizabeth）还是若阿金·纳布科街（Rua Joaquim Nabuco），步行几分钟即可到达海滩。第三个因素是毗邻 帕瓦奥-帕瓦奥津霍–坎塔加洛 这条社区带沿山坡从伊帕内玛延伸至科帕卡巴纳：街道离它越近——尤其是越靠近其台阶入口——每平方米的价格就越低，无论建筑质量如何。莱布隆也呈现出同样的模式，只是规模较小——紧邻该社区带的街区 圣塞巴斯蒂安十字军 购物中心“莱布隆”旁边的住宅区，其房价低于该社区的其他区域；而位于山坡上的“阿尔托·莱布隆”则以景观而非距离海滩的远近作为卖点。在南区（Zona Sul）的任何地方，都遵循着一条普遍规律：离沙滩越近的街区，房产价值就越高；而正对海景的视野所带来的增值，远超任何翻新改造。.

R$ 200万、R$ 400万和R$ 800万能买到什么

以下是我们当前房源（2026年10月）的示例；每个示例均链接至实时房源页面，售出后将更新为新房源。.

约200万R$： a 位于莱布隆的一套两居室公寓，面积82平方米可俯瞰基督像（R$ 1.85 米）；一个位于阿尔托·莱布隆的一套100平方米两居室公寓 (R$ 1.95 M)；或一个位于加维亚的144平方米复式顶层公寓（R$ 1.8 M）。在Quadrilátero地区，这笔预算只能买到地段和户型，无法涵盖装修；而在通往科帕卡巴纳的科帕内马街区，这笔预算还能买下一套翻新过的三居室。.
约400万R$： a 位于伊帕内玛的一套159平方米、3居室公寓 (R$ 4.1 M)；a 位于乌尔卡的一套256平方米、4居室公寓带有基督景观（R$ 3.95 M）；或一个位于圣特雷莎的一栋带花园的350平方米住宅 (R$ 3.9 M)。这正是外籍买家市场的核心：距离海滩两到四个街区的一套适合家庭居住的公寓。.
约800万R$： a 位于科帕卡巴纳、面积为389平方米、可饱览全景海景的顶层公寓 (R$ 7.6 M)；a 位于大西洋大道的370平方米公寓 (R$ 7.8 M)；或一个位于莱梅的260平方米海滨复式顶层公寓（R$ 7.8 M）。临海第一排，带海景的露台。同样的预算，在伊帕内玛或莱布隆，只能买到距离海滩一条街远、面积约250–300平方米的房子。.

里约热内卢房地产市场：2026年的现状

价格。. 里约的要价在截至2026年7月的12个月内上涨了4.72 %，今年前七个月上涨了2.76 %，略低于全国FipeZAP综合指数（+5.46 %），但核心地段的涨幅远高于该指数。. 租金这一趋势更为显著：2026年6月，该市挂牌租金达到每月59.87 R$/平方米，同比上涨11.65 %——是IPCA通胀率4.64 %的两倍半 ——由此产生的毛租金收益率为6.25 %，而全国平均水平为6.13 %（FipeZAP Locação，2026年6月）。正是租金涨幅与房价涨幅之间的这一差距，促使长期租赁投资者重返科帕卡巴纳和博塔福戈。我们的各社区租金收益率对比按地区对该数据进行了细分。.

利率。. 2026年9月16日，巴西中央银行将Selic利率下调至13.75 %，这是自14.00 %的高点以来的首次下调，但未承诺进一步降息。对巴西人而言，抵押贷款成本依然高昂，这使得高端房产市场仍以现金交易为主，并使以欧元或美元支付的外国买家在谈判中占据优势；参见面向外国买家的融资方案关于巴西银行对非居民的贷款条件及限制。.

新货到。. 2026年上半年，开发商在该市推出13,272套住宅（较2025年同期增长2.26%），售出12,883套（较2025年同期增长4.65%），据ADEMI-RJ和Brain Inteligência Estratégica数据显示；其中一半的推盘属于“我的家，我的生活”（Minha Casa Minha Vida）补贴项目，这意味着南区（Zona Sul）的新房供应依然稀缺——通常是伊帕内玛（Ipanema）和莱布隆（Leblon）支路上10至40套单元的精品楼盘，如今受到 APAC 波萨诺瓦保存规则. 我们的每平方米价格追踪器随每次 FipeZAP 版本发布而更新。.

短期租赁。. 州最高法院（STJ）2026年关于Airbnb在公寓楼内运营的裁决改变了业主对公寓的处置方式；我们将在最高法院裁决后，爱彼迎在里约热内卢的投资. 在购买用于短期租赁的房产之前，请仔细阅读该建筑物的《管理规约》——这是我们尽职调查的一部分。.

作为外国人购买里约热内卢的房产

只要购房程序合规，外国人可以在巴西以本人名义购买城市住宅房产，无需满足居留要求，且在转售或汇回资金方面均无限制。以下是六个步骤，每个步骤均配有相应指南：

办理中央公积金（CPF） （巴西税务编号）——可在领事馆或巴西境内几天内办理；每次签字时均需提供。. 中央公积金（CPF）与融资指南.
通过《购房意向书》预订该房产 — 具有法律约束力的预合同，通常需支付10–20 %作为定金。. 承诺书必须包含哪些内容.
尽职调查 — 产权登记（产权记录）、卖方的债务和诉讼、公寓管理费欠款、房产税（IPTU），以及在科帕卡巴纳和莱梅地区，该土地是否属于“terreno de marinha”（联邦滨海用地）。. 尽职调查清单.
通过注册的交易所合约进行资金转账 ——正是中央银行的记录，才让你日后能够再次提取这笔钱。. 向巴西汇款.
缴纳ITBI税款并签署产权契约 — 里约热内卢的市政过户税为房价的3 %；产权文件在公证处签署。. ITBI 说明.
办理产权登记 在不动产登记处（Registro de Imóveis）——所有权通过登记转移，而非通过签字转移。ITBI税、公证费和登记费合计约占购房价的5 %；; 计算交易费用以您的价格。.

完整的流程、时间表以及我们最常看到的错误都在作为外国人购买里约热内卢的房产. 购买100万R$或以上，还可享受 VITEM IX 投资者签证.

里约热内卢的社区

伊帕内玛这里是市场和我们库存的核心区域：9号和10号海滨区，其后方的“四边形”区域，普鲁登特·德·莫赖斯街与泻湖之间的支路，以及通往阿尔波阿多尔和科帕卡巴纳方向、价格更为实惠的科帕内马街区。. 莱布隆该区域面积较小，以住宅区为主，且每平方米房价为全市最高；位于山坡上的阿尔托·莱布隆（Alto Leblon）的房价则低于平地街区的房价。. 科帕卡巴纳而莱梅（Leme）不仅选择最丰富，海滨房价也最低，大西洋大道（Avenida Atlântica）上那些建于1950至1970年代的大型公寓，经过翻新后将焕发新生。. 拉戈阿从这些宽敞的公寓中，可以欣赏到泻湖和基督像的美景，售价比伊帕内玛地区低三分之一。. 植物园和加维亚这些住宅区绿意盎然、楼层较低，深受家庭住户的欢迎；; Urca 这是一个由低矮建筑和滨水住宅组成的半岛，拥有自己的小海滩；; 琼瑶和圣孔拉多那里分布着独栋住宅和带门禁的公寓小区。如需了解各社区的回报率对比，请参阅该在哪个社区买房.

为什么选择通过Oabitat购买

Oabitat 是一家持有 CRECI 执照的房地产经纪公司，办公室位于伊帕内玛，由一支德法团队运营，并是德巴商会（AHK）的成员。我们提供英语、德语、法语、葡萄牙语和西班牙语服务，通过合作律师协助办理CPF注册、交换合同及公证处相关手续，并为居住在海外的业主提供物业管理服务。我们的买家大多来自欧洲、美国和阿根廷，通常在实地考察一两次后即可远程完成购房交易；; 其工作原理如下. 如果您通过以下方式告诉我们您需要什么，搜索请求表单, ，您将通过电子邮件收到匹配的房源信息，通常是在这些房源发布之前。.

常见问题

外国人可以在里约热内卢购买房产吗？

是的。非居民只需持有CPF纳税人编号和护照，即可在巴西以本人名义购买城市房产；无需签证或居留许可。相关限制仅适用于农村土地和边境地区，不适用于城市中的公寓或住宅。.

里约热内卢的公寓价格是多少？

2026年7月，全市平均挂牌价为每平方米R$ 11,131（FipeZAP数据）。在伊帕内玛和莱布隆地区，每平方米挂牌价为R$ 26,000–28,500；在科帕卡巴纳地区，每平方米挂牌价约为R$ 13,500。在我们目前的房源中，伊帕内玛“四边形”区域内距离海滩仅两个街区的一套翻新过的两居室公寓售价为300万至500万R$，位于通往科帕卡巴纳方向的科帕内玛街区的公寓售价约为200万R$，而在科帕卡巴纳海滩区域，价格则在150万至300万雷亚尔之间。.