Обновлено в сентябре 2026 года · Проверено Ахиллом Махье, специалистом по недвижимости компании Oabitat в Рио-де-Жанейро
Недвижимость на берегу моря в Рио-де-Жанейро является самым дефицитным активом на рынке недвижимости города. Лишь несколько проспектов выходят непосредственно на Атлантический океан; они были застроены несколько десятилетий назад, и квартиры на них редко появляются на рынке. На этой странице представлены все объекты недвижимости, расположенные в первом ряду и с видом на океан, которые в настоящее время доступны через Oabitat — от квартир на проспекте Авенида-Виейра-Соуто до пентхаусов над пляжем Копакабана.
Воспользуйтесь поиском выше, чтобы отфильтровать результаты по району, цене и площади. Если вы ищете более широкий выбор, просмотрите все предложения квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро, наш пентхаусы, либо полный Обзор рынка недвижимости Рио-де-Жанейро.
В Рио-де-Жанейро термин "на берегу моря" обозначает конкретный и весьма ограниченный перечень адресов. Каждый из пляжей городского района Зона-Сул выходит на один-единственный проспект, и только здания, расположенные со стороны океана от этого проспекта, являются подлинными объектами недвижимости первой линии. Если вы знаете, на какой именно проспект вы смотрите, это даст вам практически всю необходимую информацию о стоимости объекта недвижимости.
Самый дорогой жилой район в Бразилии. «Ипанема» Набережная простирается вдоль всего пляжа — от Арпоадора до канала Жардим-де-Алах, а из окон её зданий открывается вид на юг, через песчаный пляж, на горы Доис-Ирманс. Квартиры здесь практически никогда не появляются на открытом рынке; а когда это всё же происходит, они продаются в равной степени благодаря репутации самого здания и самой квартиры. Параллельные улицы, расположенные на один квартал дальше — Пруденте-де-Мораис, Барао-да-Торре, Висконде-де-Пиража — открывают вид на море по цене, в разы ниже стоимости недвижимости в первой линии.
Продолжение той же набережной в районе Леблон — более тихое и короткое, чем набережная Виейра-Соуто, — заканчивается у смотровой площадки Миранте-ду-Леблон. Леблон отличается самой высокой средней стоимостью квадратного метра в стране, и район Делфим-Морейра занимает в этом рейтинге первое место. Здания здесь в основном построены в середине прошлого века, отличаются просторными планировками и находятся в собственности семей, которые владеют ими на протяжении нескольких поколений.
Четыре километра непрерывной береговой линии и, безусловно, самый обширный выбор квартир в первом ряду у моря в Рио. «Копакабана» Проспект простирается от форта Копакабана до Леме на северном конце, где пляж сужается у подножия горы Морро-ду-Леме, а на улице становится заметно тише. Поскольку на Авенида Атлантика предлагается гораздо больше объектов недвижимости, чем в Ипанеме или Леблоне, именно здесь совершается большинство сделок по покупке недвижимости на побережье, и именно здесь по-прежнему можно приобрести отремонтированную квартиру с панорамным видом на океан по цене, не имеющей аналогов на более небольших пляжах Зона-Сул. Leme стоит рассмотреть в совокупности с ним.
К западу от туннелей обстановка меняется. Сан-Конрадо расположен в котловине между горой Педра-да-Гавеа и морем; здания на берегу и дома на склонах холма возвышаются над местом, где дельтапланеристы приземляются на песок. Joá представляет собой закрытый жилой комплекс, расположенный на склоне холма, с собственным выходом к океану и одними из самых впечатляющих видов в городе. Барра-да-Тижука предлагает новостройки на гораздо более протяженном пляже, с большим количеством парковочных мест, более широким спектром удобств и более низкими ценами за квадратный метр по сравнению с Зона-Сул.
В объявлениях о продаже часто неточно используются три термина, и их стоит разграничить, поскольку разница в цене между ними значительна.
На этой странице мы указываем, какой из этих трёх вариантов относится к каждому объекту недвижимости, и фотографируем вид из квартиры, а не с крыши.
Средние показатели по районам определяют минимальный уровень цен. Согласно индексу FipeZAP за декабрь 2025 года, средняя цена в Леблоне составляла около R$25 700 за квадратный метр, а в Ипанеме — около R$25 300 — это два самых высоких показателя в Бразилии, — тогда как в Копакабане средняя цена составляла около R$12 900, а в Барра-да-Тижука — около R$14 000. Средняя стоимость по всему Рио-де-Жанейро превысила R$11 000 за квадратный метр в середине 2026 года.
Недвижимость, расположенная в самой первой линии от пляжа, продаётся по ценам, значительно превышающим средний уровень по району. На улицах Виейра-Соуто и Дельфим-Морейра надбавка по сравнению с аналогичной квартирой, расположенной на две улицы дальше от пляжа, является существенной и удивительно стабильной на протяжении рыночных циклов, поскольку предложение физически ограничено: между существующим зданием и песком невозможно встроить новое здание. На проспекте Атлантика наблюдается такая же надбавка, но исходя из гораздо более низкого базового уровня, именно поэтому Копакабана является районом, где фактически совершается большинство покупок недвижимости на берегу моря.
На стоимость квартиры в одном и том же здании влияют три фактора: этаж, ориентация и наличие ремонта. Квартира на верхнем этаже с панорамным видом стоит значительно дороже, чем квартира на нижнем этаже, где деревья на набережной преграждают обзор; кроме того, в районах Ипанема и Леблон квартиры, выходящие на юг, весь день наполняются мягким светом, тогда как квартиры на западной стороне подвергаются прямому воздействию послеполуденного солнца.
Приобретение недвижимости на побережье в Рио сопряжено с практическими аспектами, о которых стоит узнать до совершения покупки. Солевой воздух обладает коррозионным действием: оконные рамы, кондиционеры, балконы и фасады зданий требуют более частого технического обслуживания, чем в районах, расположенных на две улицы дальше от побережья, и в хорошо управляемом кондоминиуме на это предусматривается соответствующий бюджет. Уточните, во сколько обошлась последняя реконструкция фасада здания и когда она проводилась.
Шум и оживлённость являются неотъемлемой частью этого адреса. Улицы Авенида Атлантика и Виейра Соуто отличаются высокой интенсивностью движения, а набережная оживлённа с самого рассвета; здания, как правило, хорошо остеклены, однако осмотр в 8:00 утра в воскресенье даст вам гораздо больше информации, чем осмотр в будний день во второй половине дня. Ещё одним ограничивающим фактором является парковка — многие старые здания на берегу моря были построены с небольшим количеством парковочных мест или вовсе без них, а наличие выделенного парковочного места значительно повышает цену.
Иностранные граждане могут приобретать квартиры на побережье в Рио-де-Жанейро на тех же условиях, что и граждане Бразилии. В отношении городской жилой недвижимости не существует никаких ограничений на владение для иностранцев и никаких требований к проживанию; покупателю необходим лишь CPF — индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика Бразилии, который можно получить в бразильском консульстве за рубежом. Ограничения, предусмотренные бразильским законодательством, распространяются на земельные участки в сельской местности и на недвижимость, расположенную вблизи международных границ, но не на городские квартиры на побережье.
Транзакционные издержки соответствуют общегородским ставкам: налог на передачу недвижимости (ITBI) в размере 31 TP3T от суммы сделки или оценочной стоимости в соответствии с Муниципальным законом № 6.250/2017, плюс примерно 11 TP3T в виде нотариальных и регистрационных сборов, а также расходы на юридическое сопровождение. Сделку по покупке можно оформить по доверенности без необходимости приезда в Бразилию. Полная информация о процессе представлена на нашем сайте Страница «Квартиры на продажу».
На этой странице представлены объекты недвижимости на берегу моря, выставленные на продажу. Если вы ищете жилье для проживания, а не для покупки, то наш квартиры для долгосрочной аренды в Рио-де-Жанейро включают в себя варианты с выходом на пляж и с видом на океан в одних и тех же зданиях.
Покупателям, намеревающимся сдавать в аренду квартиру на берегу моря, следует ознакомиться с правилами проживания в данном здании, прежде чем принимать окончательное решение. Краткосрочная сдача в аренду ограничена или полностью запрещена в соответствии с устав кондоминиума многих из лучших зданий на Авенида Атлантика и Виейра Соуто, и именно от этого единственного условия зависит, будет ли инвестиционный проект по краткосрочной аренде вообще жизнеспособным. Мы выясняем, что допускается в конкретном здании, прежде чем вы сделаете предложение.
Oabitat — это немецко-французское агентство, расположенное в Рио-де-Жанейро, которое работает с покупателями на английском, немецком, французском, испанском, португальском, итальянском, русском и китайском языках. Наша команда лично осмотрела каждую недвижимость, представленную на этой странице, и мы описываем вид, открывающийся из квартиры, таким, каким он есть на самом деле.
Рынок недвижимости на побережье развивается незаметно. Значительная часть объектов, продаваемых на улицах Виейра-Соуто и Дельфим-Морейра, никогда не попадает на общедоступные порталы, поэтому сообщите нам, что именно вы ищете, и мы предложим вам подходящие объекты ещё до их появления в объявлениях. Для иностранных покупателей мы также берем на себя оформление CPF, проведение юридической экспертизы, нотариальное заверение и регистрацию в реестре, а также регистрацию поступающих средств в Центральном банке, что позволяет беспрепятственно репатриировать выручку при продаже недвижимости.
В Зона-Сул их три: проспект Виейра-Соуто в Ипанеме, проспект Дельфим-Морейра в Леблоне и проспект Атлантика, проходящий вдоль Копакабаны и Леме. К западу от туннелей районы Сан-Конраду и Барра-да-Тижука имеют собственные набережные, а район Жоа располагает частным выходом к океану на склоне холма. Все остальное, что описывается как "набережная", представляет собой вид из здания, расположенного в отступе от песчаного пляжа.
Да. Приобретение городской жилой недвижимости в Бразилии, в том числе квартир на побережье, не сопряжено с какими-либо ограничениями на владение для иностранных граждан и не требует получения визы или вида на жительство. Покупателю необходим CPF — индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика Бразилии. Бразильские ограничения на владение недвижимостью иностранцами распространяются на земельные участки в сельской местности и приграничные районы, но не на квартиры в прибрежных городах.
Это полностью зависит от конкретного района. В декабре 2025 года средняя стоимость квадратного метра в районах Ипанема и Леблон составила соответственно около R$25 300 и R$25 700 (по данным FipeZAP), при этом квартиры, расположенные в первом ряду на улицах Виейра-Соуто и Дельфим-Морейра, продаются по ценам, превышающим эти средние показатели. В Копакабане средняя цена составляла около R$12 900 за квадратный метр, поэтому квартира в первом ряду на проспекте Атлантика обходится в разы дешевле аналогичной квартиры в Ипанеме при одинаковом прямом доступе к пляжу.
Данная ситуация обусловлена фиксированным предложением: проспекты на берегу моря полностью застроены, и возведение новых зданий в первой линии невозможно, поэтому надбавка к стоимости по сравнению с недвижимостью, расположенной в глубине города, сохраняется на протяжении всех рыночных циклов. С другой стороны, бразильская недвижимость отличается низкой ликвидностью, расходы на содержание объектов на берегу моря выше, колебания валютного курса влияют на доходность для тех, кто получает доход за пределами Бразилии, а во многих престижных зданиях действуют ограничения на краткосрочную аренду. Мы являемся риэлторами, а не инвестиционными консультантами, и любую покупку следует оценивать с учётом ваших собственных финансовых и налоговых рекомендаций.
Передовая линия (на берегу моря) означает, что здание расположено на набережной, и между ним и песком нет никаких преград, поэтому вид на океан не может быть загорожен. Вид на океан (Vista Mar) означает беспрепятственный вид на море из здания, расположенного на расстоянии одной или нескольких улиц от берега, в зависимости от того, что находится перед ним. Взгляд на море (частичный вид) на котором море видно под углом или из угла балкона.
Это ускоряет износ любых металлических или открытых элементов: оконных рам, кондиционеров, балконов и фасада здания. Это скорее вопрос технического обслуживания, чем конструктивный, и в хорошо управляемых кондоминиумах, расположенных на побережье, на это предусмотрен соответствующий бюджет. Перед покупкой поинтересуйтесь, когда в здании в последний раз проводился ремонт фасада и каков объем резервного фонда кондоминиума.
Да. Покупатель, который не может присутствовать при подписании документов, выдает доверенность представителю в Рио, заверенную в бразильском консульстве или заверенную нотариусом и апостилированную в своей стране. Номер CPF также можно получить дистанционно. Мы организуем просмотры недвижимости в режиме видеосвязи, проводим юридическую экспертизу на месте и оформляем договор купли-продажи и регистрацию от вашего имени.
A password will be e-mailed to you
