Atualizado em setembro de 2026 · Revisado por Achille Mahieu, especialista imobiliário da Oabitat no Rio de Janeiro
Apartamentos à venda no Rio de Janeiro constituem a maior parte do mercado residencial da cidade, e esta página apresenta todos os apartamentos atualmente disponíveis pela Oabitat. A seleção varia de estúdios e apartamentos de um quarto a residências familiares de quatro quartos e apartamentos à beira-mar com vista para o oceano, concentrados em Ipanema, Leblon e Copacabana, além de outros imóveis em Lagoa, Botafogo, Urca, Gávea e Jardim Botânico.
Utilize a busca acima para filtrar por bairro, preço, metragem e número de quartos. Todos os apartamentos nesta página foram visitados e verificados pela nossa equipe no Rio. Se estiver procurando um tipo diferente de imóvel, consulte nossa penthouses, o nosso casas e vilas, ou a versão completa Visão geral do mercado imobiliário do Rio de Janeiro.
A compra de um apartamento no Rio de Janeiro está aberta a estrangeiros nas mesmas condições que aos cidadãos brasileiros. Não há restrições à propriedade de imóveis residenciais urbanos para estrangeiros, e não é necessário possuir visto ou autorização de residência no Brasil para adquirir um apartamento. O que todo comprador precisa é de um CPF, o número de contribuinte individual do Brasil, que pode ser obtido por meio de um consulado brasileiro no exterior ou on-line junto à Receita Federal.
A compra em si segue uma sequência fixa. Uma vez acordado o preço, as partes assinam um contrato preliminar e o advogado do comprador realiza uma análise de due diligence sobre o título de propriedade, o vendedor e o imóvel: certidões que confirmam que o imóvel está livre de dívidas, que a conta do condomínio está em dia e que nenhuma ação judicial afeta o vendedor. A escritura, ou escritura, é então redigida e assinada em um cartório e registrada no Registro de Imóveis, momento em que ocorre efetivamente a transferência da propriedade.
Preveja, além do preço, os custos de transação. Na cidade do Rio de Janeiro, o imposto municipal de transferência, ITBI, é cobrado à alíquota de 3% sobre o valor da transação ou o valor de avaliação, o que for maior, nos termos da Lei Municipal nº 6.250/2017. As taxas notariais e de registro costumam somar mais cerca de 1%. A representação jurídica é cobrada separadamente e é altamente recomendável para um comprador internacional.
É possível concluir uma compra sem precisar viajar para o Brasil. Um comprador que não puder comparecer à assinatura poderá outorgar uma procuração (procuração) a um representante de confiança no Rio; o documento é assinado em um consulado brasileiro ou autenticado por um cartório e apostilado no próprio país do comprador. Muitos de nossos clientes internacionais concluem a compra dessa forma e só visitam o imóvel depois que ele já é de sua propriedade.
O bairro é o fator mais importante que determina o preço de um apartamento no Rio e a qualidade de vida que ele oferece. As áreas abaixo são aquelas em que a Oabitat concentra suas atividades, todas localizadas na Zona Sul, com exceção da Barra da Tijuca.
Ipanema é o bairro mais procurado em nosso portfólio e o segundo mais caro por metro quadrado no Brasil. Os apartamentos aqui variam desde unidades compactas de um quarto nas ruas mais tranquilas atrás do Visconde de Pirajá até grandes residências à beira-mar na Vieira Souto, de frente para a praia. Os compradores escolhem Ipanema pela combinação de acesso à praia, vida cotidiana que pode ser vivida a pé e o mercado de revenda mais forte da cidade.
Leblon apresenta o maior preço por metro quadrado do Brasil. O bairro é menor e mais tranquilo do que Ipanema, com uma concentração elevada de restaurantes, escolas e serviços, e atrai compradores que pretendem morar no Rio em tempo integral. A oferta é limitada: o Leblon já está totalmente urbanizado, de modo que a maioria das vendas consiste em revendas de apartamentos já existentes, e não em novos empreendimentos.
Copacabana oferece a mais ampla variedade de apartamentos na Zona Sul e a maior variedade de preços. O bairro abrange desde pequenos estúdios nas ruas do interior até apartamentos reformados à beira-mar na Avenida Atlântica, com vista panorâmica para o mar. Como os preços iniciais são mais baixos do que em Ipanema e no Leblon, embora o acesso à praia seja idêntico, Copacabana é o ponto de partida mais comum para investidores e para compradores que buscam uma segunda residência no Rio. Vizinho Leme, na tranquila extremidade norte da mesma praia, é uma opção que vale a pena considerar.
O Inland Zona Sul oferece um tipo diferente de apartamento. Lagoa tem vista para a Lagoa Rodrigo de Freitas e está entre os endereços mais caros da cidade. Jardim Botânico e Gávea são áreas verdes, residenciais e muito procuradas por famílias. Botafogo tornou-se o bairro com melhor acessibilidade da cidade, com conexões de metrô em ambas as direções e a maior demanda por aluguéis por parte de jovens profissionais. Urca, no sopé do Pão de Açúcar, é o recanto mais tranquilo e protegido da Zona Sul, onde quase nunca há apartamentos à venda.
O preço médio de venda de imóveis residenciais no Rio de Janeiro ultrapassou R$11.000 por metro quadrado em meados de 2026, de acordo com o índice FipeZAP. Esse valor para toda a cidade abrange todas as zonas, incluindo bairros bem distantes das áreas onde a Oabitat atua; portanto, trata-se de um valor mínimo útil, e não de uma referência específica para a Zona Sul.
As médias por bairro revelam a verdadeira situação. Com base nos dados do FipeZAP de dezembro de 2025:
Essas são médias para bairros inteiros, e os apartamentos individuais apresentam variações significativas em relação a esses valores. A localização é mais importante no Rio do que na maioria das cidades: um apartamento de frente para a Avenida Vieira Souto ou para a Avenida Atlântica é negociado por um valor bem acima da média do bairro, enquanto um apartamento duas ruas mais para dentro, sem vista, pode ficar bem abaixo dela. O andar, a exposição solar, o estacionamento e o fato de o prédio ter passado por reformas são fatores que influenciam significativamente o preço.
Os custos de manutenção representam a outra metade do orçamento. Cada apartamento tem uma taxa mensal de condomínio (condomínio) que abrange pessoal, segurança, manutenção e instalações comuns, cujo valor nos prédios da Zona Sul costuma variar de algumas centenas a vários milhares de reais por mês, dependendo do tamanho do prédio e dos serviços oferecidos. Além disso, há IPTU, o imposto municipal anual sobre a propriedade, calculado com base no valor de avaliação do imóvel valor de mercado em vez de seu preço de mercado, sendo que as taxas para imóveis residenciais são mais baixas do que as comerciais e há um desconto para quem pagar o ano inteiro em uma única parcela. Apresentamos ambos os valores para qualquer apartamento antes de você fazer uma oferta.
O mercado do Rio utiliza um vocabulário que vale a pena conhecer antes de começar a procurar.
Dois detalhes práticos costumam pegar de surpresa quem está comprando um imóvel pela primeira vez no Rio. A área anunciada costuma ser área total, o que inclui uma parcela das áreas comuns do prédio, de modo que a área útil é menor do que o número indicado no título. Além disso, o estacionamento não é garantido: muitos prédios mais antigos da Zona Sul foram construídos sem garagens, e um espaço exclusivo (vaga) pode aumentar significativamente o preço.
Os apartamentos com vista direta para o mar são o ativo mais escasso no mercado carioca. Apenas algumas avenidas têm vista direta para o mar — Vieira Souto, em Ipanema; Delfim Moreira, no Leblon; Atlântica, em Copacabana; e Leme — e os imóveis nessas avenidas raramente mudam de proprietário. Uma vista panorâmica para o mar a partir de um andar alto justifica um preço significativamente mais alto do que um apartamento idêntico localizado a um quarteirão do litoral, e esse valor se mantém ao longo dos ciclos de mercado. Nosso seleção de imóveis à beira-mar reúne os imóveis atualmente disponíveis com frente direta para o mar ou vista panorâmica para o mar.
Esta página apresenta apenas apartamentos à venda. Caso esteja procurando alugar, em vez de comprar, nosso apartamentos para aluguel de longo prazo no Rio de Janeiro estão listados separadamente, com opções mobiliadas e não mobiliadas nos mesmos bairros da Zona Sul.
Os compradores que pretendem alugar seu apartamento devem saber que os dois mercados se comportam de maneira diferente. Os rendimentos dos aluguéis de longo prazo na Zona Sul são modestos em relação aos valores de mercado, enquanto os aluguéis de curto prazo geram uma renda bruta mais elevada, mas são restritos ou proibidos pelas normas internas (regimento do condomínio) de muitos imóveis, especialmente dos de melhor qualidade. Verificamos o que uma licença de construção específica permite antes de o senhor se comprometer, pois essa regra determina se um investimento é viável ou não.
A Oabitat é uma agência alemã-francesa com sede no Rio de Janeiro, que atende compradores em inglês, alemão, francês, espanhol, português, italiano, russo e chinês. Todos os apartamentos que anunciamos foram visitados por um membro de nossa equipe, e recusamos anúncios de imóveis que nós mesmos não compraríamos.
Para compradores internacionais, cuidamos das etapas de uma compra no Brasil que são mais difíceis de administrar do exterior: obtenção do CPF, providenciamento de representação jurídica e análise do título de propriedade, coordenação com o cartório e o registro de imóveis, além da organização da procuração, caso o senhor não possa viajar. Além disso, registramos corretamente os recursos recebidos junto ao Banco Central no momento da compra, o que possibilita a repatriação dos rendimentos de forma regular quando o senhor eventualmente vender o imóvel.
Sim. Estrangeiros podem adquirir imóveis residenciais urbanos no Brasil nas mesmas condições que os cidadãos brasileiros, sem restrições à propriedade e sem a necessidade de possuir visto ou autorização de residência. O comprador precisa de um CPF, o número de contribuinte individual do Brasil, que pode ser obtido em um consulado brasileiro no exterior. As restrições aplicam-se apenas a terrenos rurais e a imóveis próximos a fronteiras internacionais.
O preço médio de venda em toda a cidade ultrapassou R$11.000 por metro quadrado em meados de 2026 (FipeZAP). Nos bairros mais procurados pelos compradores internacionais, as médias são consideravelmente mais altas: cerca de R$25.700 por m² no Leblon, R$25.300 em Ipanema e R$12.900 em Copacabana, em dezembro de 2025. Um apartamento de um quarto em Copacabana e um de três quartos na Vieira Souto apresentam uma diferença de uma ordem de magnitude; portanto, o valor relevante é sempre aquele referente a um prédio e andar específicos.
O principal custo é o ITBI, o imposto municipal sobre a transferência de bens imóveis, cobrado na cidade do Rio de Janeiro à alíquota de 3% do valor da transação ou do valor de avaliação, o que for maior. As taxas notariais e de registro imobiliário somam aproximadamente mais 1%. Os honorários advocatícios são cobrados à parte. Como valor orientativo, reserve cerca de 4–5% do preço de compra para cobrir os custos da transação.
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é o imposto municipal anual sobre a propriedade no Brasil, equivalente ao imposto municipal ou imposto sobre a propriedade praticado em outros países. No Rio, ele é calculado com base no valor de avaliação do imóvel valor de mercado, que é definido pela prefeitura e normalmente fica bem abaixo do preço de mercado, com alíquotas residenciais mais baixas do que as comerciais e um desconto para quem paga o ano inteiro de uma só vez. Como o valor de avaliação fica defasado em relação ao mercado, o IPTU de um apartamento na Zona Sul costuma ser modesto em comparação com o valor real do imóvel. Fornecemos o valor anual atual de qualquer imóvel antes de o senhor fazer uma oferta.
O condomínio trata-se de uma taxa mensal obrigatória que cobre os custos com a equipe do prédio, segurança, limpeza, seguro e instalações comuns. Na Zona Sul, ela varia normalmente de algumas centenas de reais por mês, em um prédio pequeno com serviços mínimos, a vários milhares, em um prédio grande com porteiros 24 horas, piscina e academia. Trata-se de um custo real e permanente da propriedade; por isso, sempre o informamos juntamente com o preço de venda.
Isso depende da finalidade do apartamento. Ipanema e Leblon são as melhores opções para preservação do capital e liquidez na revenda. Copacabana e Leme oferecem acesso à praia a um preço inicial mais baixo e são a escolha habitual dos investidores. Botafogo possui a melhor malha de transporte e a maior demanda por aluguéis de longo prazo. Lagoa, Jardim Botânico e Gávea são ideais para famílias que preferem espaço e áreas verdes em vez de frente para a praia. Urca e Santa Teresa atraem compradores que buscam tranquilidade e charme e estão dispostos a esperar pelo imóvel certo.
Sim. Um comprador que não possa comparecer à assinatura pode conceder uma procuração a um representante no Rio, assinada em um consulado brasileiro ou autenticada em cartório e apostilada no seu país de origem. O CPF também pode ser obtido remotamente. Na prática, organizamos visitas por vídeo, realizamos a due diligence jurídica localmente e concluímos a escritura e o registro em seu nome.
Desde a aceitação da oferta até o registro da propriedade, uma compra à vista simples geralmente leva de seis a dez semanas. A due diligence e a obtenção das certidões representam a maior parte desse tempo, seguidas por 15 a 30 dias no cartório para a lavratura da escritura e, em seguida, o registro no cartório de imóveis. As compras que envolvem financiamento imobiliário brasileiro, um espólio ou um imóvel de propriedade de uma empresa demoram mais tempo.
Os preços dos apartamentos na Zona Sul têm subido de forma constante nos últimos anos, com Ipanema entre os bairros que mais valorizam no Brasil. O argumento a favor da compra baseia-se na escassez: os bairros à beira-mar já estão totalmente construídos e não podem se expandir. Por outro lado, o mercado imobiliário brasileiro é ilíquido, os custos de manutenção são reais, as flutuações cambiais afetam os retornos para quem recebe rendimentos fora do Brasil e o aluguel de curto prazo é restrito em muitos dos melhores edifícios. Teremos prazer em discutir os detalhes de um prédio antes de você se comprometer, mas somos corretores imobiliários e não consultores de investimentos, e qualquer compra deve ser avaliada com base em sua própria assessoria financeira e tributária.
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