Brasiliens Steuerreform und Mieteinnahmen: Wie sehr wird sich die Besteuerung für Immobilieninvestoren und Vermieter ändern?
Brasiliens neue Steuerreform, genehmigt im Dezember 2023 und geregelt durch Ergänzendes Gesetz Nr. 214/2025die gesamte Steuerlandschaft des Landes umgestaltet. Für Immobilieninvestoren und private Vermieterbedeutet dies neue Regeln - und möglicherweise eine höhere Besteuerung von Mieteinnahmen.
Die Reform ersetzt das komplexe Netz von PIS, Cofins, ISS, ICMSund andere Steuern mit einem neuen dualen Mehrwertsteuersystem, bestehend aus:
- CBS (Föderaler Beitrag für Güter und Dienstleistungen)
- IBS (Staatliche und kommunale Waren- und Dienstleistungssteuer)
Damit soll zwar das brasilianische Steuersystem vereinfacht werden, aber es wird auch der Kreis derer erweitert, die diese Steuern zahlen müssen - einschließlich Personen, die erhebliche Einkünfte aus Vermietung oder Immobilienverkauf erzielen.
Wichtige Änderungen bei der Besteuerung von Mieteinnahmen
Nach dem alten System zahlten Einzelpersonen (private Vermieter) nur Persönliche Einkommensteuer (IRPF) auf Miete, durch die Carnê-Leão System. Nach den neuen Regeln werden viele von ihnen auch zu CBS und IBS-Steuerzahler wenn ihre Vermietungstätigkeit als gewöhnliche Geschäftstätigkeit angesehen wird.
📊 Vergleich: Vor vs. Nach der Steuerreform
| Art der Vermietung | Bisheriges Steuersystem | Neues Steuersystem (ab 2026) |
|---|---|---|
| Einzelperson - Kleiner Vermieter (unter R$ 240.000/Jahr) | Nur IRPF (7.5%-27.5%) | Unverändert - weiterhin nur IRPF |
| Einzelperson - Gewerblicher Vermieter (mehr als R$ 240.000/Jahr oder 3+ Immobilien) | Nur IRPF (bis zu 27,5%) | IRPF + IBS/CBS (~8.4%) →. gesamte effektive Steuer: ~35.9% |
| Kurzfristige Vermietungen (Airbnb, saisonal) | Nur IRPF | IRPF + IBS/CBS (~16.8%) →. gesamte effektive Steuer: ~44.3% |
| Unternehmen - Lucro Presumido (langfristig) | ~11.3% Gesamtsteuer | ~16.08% (mit IBS/CBS-Gutschriften auf Spesen) |
| Unternehmen - Lucro Presumido (kurzfristig) | ~11.3% Gesamtsteuer | ~24.48% (mit vollen Kreditrechten) |
Wann wird eine Privatperson zu einem "geschäftlichen Vermieter"?
Ein privater Eigentümer wird als CBS/IBS-Steuerzahler (wie ein Unternehmen) betrachtet, wenn er:
- Verdienen Sie über R$ 240.000/Jahr an Mieteinnahmen, oder
- Eigene mehr als drei Mietobjekte, oder
- Immobilien mieten oder verkaufen gewohnheitsmäßig oder beruflich.
Diese Grenzen werden jährlich an die Inflation angepasst (IPCA). Kurz gesagt: Kleine Vermieter sind weiterhin von der Steuer befreit, aber jeder, der ein erhebliches Immobilieneinkommen hat, wird wie ein Unternehmen behandelt.
Auswirkungen auf Immobilieninvestoren
Für professionelle Vermieter und Immobilieninvestoren sind die steuerlichen Auswirkungen erheblich:
- Der effektive Steuersatz kann je nach Art der Immobilie von etwa 27,5% auf 35-45% steigen.
- Kurzzeitvermietungen (wie z.B. Airbnb) müssen mit dem höchsten Anstieg rechnen, da sie unter CBS/IBS als Dienstleistung eingestuft werden.
- Der Betrieb über eine Gesellschaft kann effizienter werden, da sie Steuergutschriften für Ausgaben (Wartung, Verwaltung, Dekoration usw.) ermöglicht, die Einzelpersonen nicht geltend machen können.
Das "CIB": Ein neues nationales Eigentumsregister
Die Reform schafft auch die Brasilianisches Immobilienregister (Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB)ist im Wesentlichen ein "CPF für Immobilien". Es verbindet die Daten von:
- Grundbuchämter
- Die Bundessteuerbehörde (Steuererklärungen, DIMOB, Carnê-Leão)
- Banken und digitale Plattformen (Airbnb, QuintoAndar, usw.)
Das bedeutet totale Transparenz bei den Mieteinnahmen. Versäumnisse werden leicht aufgedeckt, mit Geldstrafen von bis zu 150% der nicht gezahlten Steuer plus Zinsen. Das Zeitalter der informellen oder nicht deklarierten Vermietungen in Brasilien geht zu Ende.
Wie Sie sich vorbereiten: Die Rolle einer Immobilienholding
Angesichts dieser Änderungen ist die Einrichtung eines Immobilien-Holdinggesellschaft kann ein kluger Schachzug sein - besonders für Investoren mit mehreren Immobilien.
Was ist eine Immobilienholding?
Eine Holdinggesellschaft ist eine juristische Person, die Ihre Immobilien anstelle von Ihnen persönlich besitzt. Sie kann sie vermieten, verkaufen und die Einnahmen auf strukturiertere Weise verwalten.
| Vorteil | Praktische Wirkung |
|---|---|
| Niedrigerer effektiver Steuersatz | Unternehmen unter Lucro Presumido kann etwa zahlen 16% anstelle von bis zu 44% als Einzelpersonen. |
| Steuergutschriften | Ausgaben wie Reinigung, Möbel oder Renovierungen können CBS/IBS-Gutschriften generieren. |
| Vermögensschutz | Die Immobilien sind vor persönlicher Haftung oder Rechtsstreitigkeiten geschützt. |
| Nachlassplanung | Immobilienbesitz wird in Aktien umgewandelt, was die Vererbung reibungsloser und billiger macht. |
Zeitplan für die Implementierung
| Jahr | Meilenstein |
|---|---|
| 2025 | Ergänzungsgesetz 214 fertiggestellt |
| 2026 | Symbolischer CBS beginnt (0.1%) |
| 2027 | Symbolisches Reizdarmsyndrom beginnt |
| 2029-2032 | Schrittweise Ersetzung von PIS, Cofins, ICMS und ISS |
| 2033 | Neues Steuersystem vollständig umgesetzt |
Fazit: Eine Chance für diejenigen, die vorausschauend planen
Das neue Steuermodell macht die Immobilieneinkünfte transparenter, aber auch anspruchsvoller. Für Investoren und Vermieter ist diese Reform nicht nur eine steuerliche Veränderung - sie ist ein Wendepunkt in der Art und Weise, wie Mieteinnahmen in Brasilien verwaltet und erklärt werden.
- Gelegentliche Vermietungen bleiben einfach - nur IR gilt.
- Häufige oder professionelle Vermietungen werden von CBS und IBS betroffen.
- Kurzzeitvermietungen sind von der größten Steuererhöhung betroffen.
- Holding-Strukturen bieten eine intelligente, gesetzeskonforme Möglichkeit, Steuern und Risiken zu reduzieren.
Unter OabitatWir begleiten Immobilieneigentümer durch diese Änderungen - von der steuerlichen Analyse bis zur Gründung einer Holding - und helfen Ihnen dabei, Ihr Vermögen zu schützen und die Renditen unter dem neuen System zu optimieren.
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