市场数据 · 2026 年 9 月更新
里约热内卢的房产均价为每平方米R$11,216，但巴西最昂贵的两个社区——莱布隆和伊帕内玛——的房价是这一水平的两倍多。 本页面追踪里约热内卢各主要社区的每平方米挂牌价（来源：FipeZAP，2026年8月），并同步展示Oabitat指数：即南区（Zona Sul）市场上实际在售的豪华公寓和海滨公寓的挂牌价中位数。本页面每季度更新一次，可免费引用。.
R$28,751
在莱布隆（Leblon）——巴西房价最贵的社区——每平方米的价格（FipeZAP，2026年8月）
R$26,612
伊帕内玛每平方米价格——巴西排名第二，12个月内上涨8.6%
R$11,216
里约热内卢市每平方米平均要价
+5.49%
巴西住宅价格过去12个月的走势与4.14%通胀率（IPCA）的对比
下表显示了里约热内卢主要社区住宅物业的平均挂牌售价（每平方米），数据来源为2026年8月的FipeZAP住宅销售指数（最新月度数据）。 右侧一栏显示了各社区与全市平均水平（R$11,216/m²）的对比情况。.
| 社区 | 每平方米要价 | 12个月的变化 | 与全市平均水平相比 |
|---|---|---|---|
| 莱布隆 | R$28,751 | +13.6% | 2.56× |
| 伊帕内玛 | R$26,612 | +8.6% | 2.37× |
| 拉戈阿 | R$17,488 | +1.0% | 1.56× |
| 巴拉达蒂茹卡 | R$14,479 | +4.6% | 1.29× |
| 科帕卡巴纳 | R$13,626 | +9.1% | 1.21× |
| 博塔弗戈 | R$13,357 | +3.7% | 1.19× |
| 弗拉门戈 | R$12,650 | +4.9% | 1.13× |
| 拉兰热拉斯 | R$10,931 | +1.5% | 0.97× |
| 班德兰特斯休闲中心 | R$7,850 | +2.8% | 0.70× |
| 蒂茹卡 | R$6,988 | +2.0% | 0.62× |
| 里约热内卢（全市平均） | R$11,216 | — | 1.00× |
2026年的数据中有两点尤为引人注目。 首先，南区（Zona Sul）海滨地段与城市其他区域之间的价差正在扩大：莱布隆（Leblon）在十二个月内上涨了13.6%，科帕卡巴纳（Copacabana）上涨了9.1%，而拉戈阿（Lagoa）、拉兰热拉斯（Laranjeiras）和蒂茹卡（Tijuca）的价格几乎没有变化。 其次，科帕卡巴纳仍是海滨地段最具性价比的入门选择——每平方米$13,626雷亚尔的价格，仅为莱布隆的一半不到，而两地同样拥有海景，这也正是该地区交易量在里约所有社区中名列前茅的原因。如需查看各街道的详细信息，请参阅我们的指南： 伊帕内玛, 从莱梅到6号岗亭的科帕卡巴纳海滩 和 科帕卡巴纳与伊帕内玛的对比.
全市平均数据将后街的一套40平方米单间公寓与海滨顶层公寓混为一谈。 Oabitat指数专门针对国际买家实际关注的细分市场：按社区和房产类型划分，统计了2026年9月通过Oabitat挂牌出售的115套公寓、顶层公寓和独栋住宅的每平方米中位要价。 采用中位数而非平均值，是为了避免单套售价为R$54百万的顶层公寓扭曲整体情况；四分位距则显示了市场中间半数房产的价格区间。.
| 社区 | 列表 | 每平方米的要价中位数 | 列表的中间部分 50% | 中位挂牌价 | 中位数大小 |
|---|---|---|---|---|---|
| 莱梅 | 3 | R$30,000 | R$28,300 – 30,700 | R$8.5 M简体中文（大陆） | 270 平方米 |
| 莱布隆 | 16 | R$28,490 | R$22,300 – 36,300 | R$7.25 M（简体中文（大陆）） | 217 平方米 |
| 伊帕内玛 | 42 | R$25,100 | R$20,300 – 34,700 | R$3.6 M（简体中文（大陆）） | 159 平方米 |
| 科帕卡巴纳 | 24 | R$21,166 | R$19,100 – 30,200 | R$3.45 M（简体中文（大陆）） | 220 平方米 |
| 拉戈阿 | 7 | R$17,857 | R$15,700 – 19,200 | R$8.1 M（简体中文（大陆）） | 505 m² |
| 植物园 | 3 | R$16,667 | R$12,800 – 24,200 | R$3.5 M（简体中文（大陆）） | 394 平方米 |
| Urca | 6 | R$14,746 | R$13,200 – 23,300 | R$5.2 M（简体中文（大陆）） | 290 平方米 |
| 加维亚 | 4 | R$14,196 | R$11,900 – 17,300 | R$12.2 M（简体中文（大陆）） | 684 平方米 |
| 圣孔拉多 | 3 | R$10,059 | R$9,400 – 21,900 | R$7.9 M（简体中文（大陆）） | — |
| Oabitat上的所有房源（Zona Sul） | 115 | R$23,111 | R$17,300 – 31,600 | R$4.5 M（简体中文（大陆）） | 200 平方米 |
| 细分市场 | 列表 | 每平方米的要价中位数 | 中位挂牌价 | 每平方米最高要价 |
|---|---|---|---|---|
| Leblon 顶层公寓 | 8 | R$31,622 | R$8.7 M（简体中文（大陆）） | R$37,238 |
| 伊帕内玛顶层公寓 | 10 | R$30,083 | R$6.6 M（简体中文（大陆）） | R$115,632 |
| 科帕卡巴纳顶层公寓 | 10 | R$28,412 | R$10.0 M（简体中文（大陆）） | R$60,790 |
| 伊帕内玛公寓 | 31 | R$25,000 | R$2.68 M（简体中文（大陆）） | R$70,201 |
| 莱布隆公寓 | 7 | R$23,770 | R$2.9 M简体中文（大陆） | R$52,663 |
| 科帕卡巴纳公寓 | 13 | R$19,500 | R$1.6 M简体中文（大陆） | R$53,846 |
| 拉戈亚顶层公寓 | 5 | R$18,750 | R$9.0 M（简体中文（大陆）） | R$54,795 |
| 住宅区（加维亚、乌尔卡、圣康拉多、植物园、伊坦汉加） | 16 | R$13,815 | R$8.0 M简体中文（大陆） | R$41,002 |
综合解读这两项指数。. 在莱布隆和伊帕内玛，Oabitat的数据中位数（分别为R$28,490和R$25,100）与FipeZAP的社区平均水平相差仅几个百分点：在那里，整个市场都是豪华房产市场。 科帕卡巴纳的情况则不同。该社区的FipeZAP均价为R$13,626/m²，但Oabitat平台上在售的海滨房源及全面翻新的房源中位价为R$21,166——比社区均价高出55%。 任何将科帕卡巴纳的挂牌价与"科帕卡巴纳的平均价"进行比较的人，其实是在比较两种不同的产品。顶层公寓相较于同一社区的普通公寓，价格还要高出约20–45%；而市场最顶端的 ——维埃拉·索托街和德尔菲姆·莫雷拉街的临海地段——每平方米要价在R$60,000至R$115,000之间。.
过去一年里，南区的租金涨幅超过了房价涨幅——从全国范围来看，住宅租金在十二个月内上涨了9.16%，而房价涨幅为5.49%。 将FipeZAP租金指数（2026年7月）与上述销售价格相结合，可得出扣除物业费、房产税（IPTU）及空置率前的指示性毛收益率：
| 社区 | 每平方米/月的要价 | 每平方米要价 | 参考总产量 |
|---|---|---|---|
| 博塔弗戈 | R$74.90 | R$13,357 | 6.7% |
| 巴拉达蒂茹卡 | R$74.80 | R$14,479 | 6.2% |
| 拉戈阿 | R$87.70 | R$17,488 | 6.0% |
| 伊帕内玛 | R$117.40 | R$26,612 | 5.3% |
| 莱布隆 | R$122.50 | R$28,751 | 5.1% |
这种情况很常见：最安全的区域（莱布隆、伊帕内玛）收益最低，而距离海滩稍远一些的街区收益最高。在伊帕内玛和莱布隆进行短期租赁，可使总收入远超这些长期数据——参见 各社区租金收益率对比 和 科帕卡巴纳短期租赁分析.
全市平均价格为R$11,216/m²。莱布隆（R$28,751）和伊帕内玛（R$26,612）是巴西最昂贵的两个社区；拉戈阿（R$17,488）排名第八。.
伊泰姆·比比（Itaim Bibi）R$20,039/m²、皮涅罗斯（Pinheiros）R$18,219 和贾丁斯（Jardins）R$17,945 是房价最高的地区——这三个地区的房价均在30%以上，低于莱布隆（Leblon）和伊帕内玛（Ipanema）。.
平均房价最高的城市为R$15,600/m²； 其最昂贵的两个区——坎托海滩（R$18,938）和苏阿海湾（R$17,985）——的价格仍比里约热内卢的海滨地段低三分之一。.
巴西十大最昂贵的社区中，有六个位于里约热内卢或圣保罗，其中九个位于东南部。对于国际买家而言，通常会将巴西房价与欧洲进行比较：以2026年9月18日欧洲央行基准汇率（1欧元 = R$5.89）计算， 勒布隆（Leblon）每平方米R$28,751的价格约合每平方米4,900欧元，而科帕卡巴纳（Copacabana）每平方米R$13,626的价格约合每平方米2,300欧元 ——在这座拥有六百万人口的城市中，海滨地段的房价仅相当于巴黎、里斯本或慕尼黑顶级地段的一小部分。.
每平方米的价格是合适的起点，却不是合适的终点。在伊帕内玛地区，Oabitat平台上的房源价格从每平方米$10,500雷亚尔到超过$115,000雷亚尔不等。这种价格差异源于几个因素，而这些因素是社区平均价格无法体现的：
临海第一排（维埃拉·索托、德尔菲姆·莫雷拉、阿特兰蒂卡）以及其后第一排的公寓，价格比再往里三条街的同类公寓高出40–100%。伊帕内玛面向拉戈阿湖的街道也有其独特的溢价。.
同一栋楼内，高楼层且能欣赏到开阔海景或拉戈阿湖景的房源，其价格可能比低楼层房源高出20–30%；若视野受侧面建筑遮挡或被阻挡，价格则会回落至该社区的平均水平。.
经过全面翻新的单元、配备休闲区域且设有门卫及两个停车位的楼盘，其交易价格明显高于市场均价；而位于老旧楼宇中、未翻新且没有车库的公寓，价格则低于市场均价——这也是追求性价比的买家关注的对象。.
这就是为什么Oabitat会根据同一街区内实际的可比成交案例来为每套房产定价，而不是参照该社区的平均价格。如果您打算购房，请参考 作为外国人购买里约热内卢的房产 解释了该过程，以及 交易费用计算器 显示除购房款外还需支付ITBI、公证费和登记费；如果您是卖方，我们将 根据可比房产对您的公寓进行估值 免费。.
社区平均值 包括FipeZAP住宅销售指数（Fipe / Grupo OLX — Zap和VivaReal房源数据）2026年8月读数，以及FipeZAP租金指数2026年7月读数。 FipeZAP 衡量的是广告标价（要价），而非成交价；里约热内卢的最终成交价通常比要价低 5–10%。. Oabitat指数 该数值为2026年9月19日oabitat.com网站上所有挂牌出售房产的每平方米中位数要价（剔除租赁房源及不完整记录后共115套），计算方法为价格除以私有面积；该数据反映的是南区（Zona Sul）的豪华及海滨房产市场，而非整个城市。 通货膨胀率采用巴西地理统计局（IBGE）同期12个月的IPCA指数。本页面每季度更新一次；上一期数据（2026年6月）显示，里约热内卢全市平均价格为R$11,049/m²，伊帕内玛地区为R$25,866/m²。.
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Oabitat 南区房价指数，2026年9月——里约热内卢每平方米房价。https://www.oabitat.com/en/rio-de-janeiro-property-prices-per-square-meter/
如需将底层表格转换为电子表格、对数据进行点评，或为文章提供引语，请发送邮件至 consultant@oabitat.com 或通过 WhatsApp 联系我们。 +55 21 95902-8516.
所列数字为指定日期时的广告标价，并非对任何具体房产的估值。汇率换算仅供参考。Oabitat 是一家持牌房地产经纪公司（CRECI-RJ），并非财务顾问。.
根据2026年8月FipeZAP住宅销售指数，里约热内卢市的住宅平均挂牌价为每平方米R$11,216。 南区（Zona Sul）各社区的价格远高于这一水平：莱布隆（Leblon）为每平方米R$28,751，伊帕内玛（Ipanema）为R$26,612，拉戈阿（Lagoa）为R$17,488，科帕卡巴纳（Copacabana）为R$13,626。.
2026年8月，伊帕内玛地区FipeZAP的平均挂牌价为每平方米R$26,612，较十二个月前上涨了8.6%。 在Oabitat于伊帕内玛挂牌出售的公寓中，中位价为每平方米R$25,000，顶层公寓的中位价为每平方米R$30,083； 维埃拉·索托（Vieira Souto）一线房源的要价为每平方米R$60,000及以上。.
里约热内卢的莱布隆区，2026年8月的房价为每平方米R$28,751，其次是伊帕内玛区，为R$26,612。 圣保罗最昂贵的街区伊泰姆·比比（Itaim Bibi）的房价为每平方米R$20,039。.
不。FipeZAP和Oabitat指数都追踪的是广告中的要价。 在里约热内卢，最终成交价通常比挂牌价低5–10%，挂牌时间较长的房产降价幅度更大，此外，买家还需额外支付ITBI（里约热内卢为3%）以及公证和登记费用。.
楼栋位置、距海滩的距离、楼层及视野、建筑质量和休闲区域、装修状况、停车位、采光、物业费以及房源的整体状况。正因如此，同一社区内面积相同的两套公寓，其价格可能会相差100%甚至更多。.
Ipanema、Leblon、Copacabana 及南区的非公开与新上市公寓、顶层公寓和别墅。每周最多一封邮件。
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