La réforme fiscale brésilienne et les revenus locatifs : Dans quelle mesure la fiscalité changera-t-elle pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires ?
Le nouveau Brésil Réforme fiscaleapprouvée en décembre 2023 et réglementée par Loi complémentaire n° 214/2025L'adoption de la loi sur la fiscalité des entreprises est en train de remodeler l'ensemble du paysage fiscal du pays. Pour les investisseurs immobiliers et propriétaires privésCela signifie de nouvelles règles et une imposition potentiellement plus élevée sur les revenus locatifs.
La réforme remplace le réseau complexe de PIS, Cofins, ISS, ICMSet d'autres taxes avec un nouveau système double de TVA composé de :
- CBS (Contribution fédérale sur les biens et services)
- IBS (Taxe sur les produits et services de l'État et des municipalités)
Si cette mesure vise à simplifier le système fiscal brésilien, elle élargit également le champ des personnes qui doivent payer ces taxes, y compris les personnes qui tirent des revenus importants de la location ou de la vente de biens immobiliers.
Principaux changements dans l'imposition des revenus locatifs
Dans le cadre de l'ancien système, les particuliers (propriétaires privés) payaient uniquement l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) en location, par l'intermédiaire de la Carnê-Leão système. En vertu des nouvelles règles, nombre d'entre eux deviendront également Contribuables du CBS et de l'IBS si leur activité de location est considérée comme une activité habituelle.
📊 Comparaison : Avant et après la réforme fiscale
| Type de location | Système fiscal précédent | Nouveau système fiscal (à partir de 2026) |
|---|---|---|
| Particulier - Petit propriétaire (moins de R$ 240 000/an) | IRPF uniquement (7.5%-27.5%) | Inchangé - toujours IRPF uniquement |
| Particulier - Propriétaire professionnel (plus de 240 000 R$/an ou 3+ propriétés) | IRPF uniquement (jusqu'à 27.5%) | IRPF + IBS/CBS (~8.4%) → taxe effective totale : ~35,9% |
| Locations à court terme (Airbnb, saisonnières) | IRPF uniquement | IRPF + IBS/CBS (~16.8%) → taxe effective totale : ~44,3% |
| Entreprise - Lucro Presumido (long terme) | ~11,3% taxe totale | ~16.08% (avec des crédits IBS/CBS sur les dépenses) |
| Entreprise - Lucro Presumido (court terme) | ~11,3% taxe totale | ~24.48% (avec tous les droits d'auteur) |
Quand un particulier devient-il un "propriétaire d'entreprise" ?
Un propriétaire privé sera considéré comme un contribuable CBS/IBS (comme une entreprise) s'il.. :
- Gagnez plus de R$ 240 000/an de revenus locatifsou
- Propre à l'entreprise plus de trois biens locatifsou
- Louer ou vendre des biens immobiliers de manière habituelle ou professionnelle.
Ces limites seront adaptées chaque année en fonction de l'inflation (IPCA). En résumé : les petits propriétaires restent exonérés, mais toute personne ayant des revenus immobiliers importants sera traitée comme une entreprise.
Impact sur les investisseurs immobiliers
Pour les propriétaires professionnels et les investisseurs immobiliers, l'impact fiscal est important :
- Le taux d'imposition effectif peut passer d'environ 27,5% à 35-45% en fonction du type de propriété.
- Les locations à court terme (telles que Airbnb) subissent la plus forte augmentation, car elles sont classées comme un service dans le cadre du CBS/IBS.
- L'exploitation par l'intermédiaire d'une société peut s'avérer plus efficace, car elle permet de bénéficier de crédits d'impôt sur les dépenses (entretien, gestion, décoration, etc.) que les particuliers ne peuvent pas réclamer.
Le "CIB" : Un nouveau registre national de la propriété
La réforme crée également le Registre brésilien des biens immobiliers (Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB)Il s'agit essentiellement d'un "CPF pour les biens immobiliers". Il relie les données de :
- Registres fonciers
- Le Service fédéral des impôts (déclarations fiscales, DIMOB, Carnê-Leão)
- Banques et plateformes numériques (Airbnb, QuintoAndar, etc.)
Cela signifie une transparence totale pour les revenus locatifs. Les omissions seront facilement détectées, avec des amendes pouvant aller jusqu'à 150% de la taxe non payée, plus les intérêts. L'ère des locations informelles ou non déclarées au Brésil touche à sa fin.
Comment se préparer : Le rôle d'un holding immobilier
Compte tenu de ces changements, la mise en place d'un société de portefeuille immobilier peut s'avérer judicieux, en particulier pour les investisseurs possédant plusieurs biens immobiliers.
Qu'est-ce qu'une participation immobilière ?
Une société de portefeuille est une entité juridique qui possède vos biens immobiliers à votre place. Elle peut les louer, les vendre et gérer les revenus de manière plus structurée.
| Avantage | Effet pratique |
|---|---|
| Baisse du taux d'imposition effectif | Entreprises sous Lucro Presumido peut payer environ 16% au lieu de 44% en tant qu'individus. |
| Crédits d'impôt | Les dépenses telles que le nettoyage, le mobilier ou les rénovations peuvent générer des crédits CBS/IBS. |
| Protection des actifs | Les propriétés sont protégées contre les responsabilités personnelles ou les poursuites judiciaires. |
| Planification successorale | La propriété devient une action, ce qui rend la succession plus facile et moins coûteuse. |
Calendrier de mise en œuvre
| Année | Jalon |
|---|---|
| 2025 | Finalisation de la loi complémentaire 214 |
| 2026 | Début du CBS symbolique (0.1%) |
| 2027 | Début symbolique du syndrome de l'intestin irritable |
| 2029-2032 | Remplacement progressif des PIS, Cofins, ICMS et ISS |
| 2033 | Le nouveau système fiscal est pleinement mis en œuvre |
Conclusion : Une opportunité pour ceux qui anticipent
Le nouveau modèle fiscal rend les revenus immobiliers plus transparents mais aussi plus exigeants. Pour les investisseurs et les propriétaires, cette réforme n'est pas seulement un changement fiscal - c'est un tournant dans la façon dont les revenus locatifs sont gérés et déclarés au Brésil.
- Les locations occasionnelles restent simples - seul l'IR s'applique.
- Les locations fréquentes ou professionnelles sont sujettes au CBS et à l'IBS.
- Les locations de courte durée subissent la plus forte augmentation de taxe.
- Les structures de détention offrent un moyen intelligent et conforme de réduire les impôts et les risques.
Au OabitatNous accompagnons les propriétaires dans ces changements - de l'analyse fiscale à la création de holdings - afin de vous aider à protéger vos actifs et à optimiser les rendements dans le cadre du nouveau système.
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