La reforma fiscal de Brasil y los ingresos por alquiler: ¿Cuánto cambiará la fiscalidad para los inversores inmobiliarios y los arrendadores?
El nuevo Reforma fiscalaprobado en diciembre de 2023 y regulado por Ley complementaria nº 214/2025está reconfigurando todo el panorama fiscal del país. Para inversores inmobiliarios y propietarios privadosEsto significa nuevas normas y, potencialmente, una mayor fiscalidad sobre los ingresos por alquiler.
La reforma sustituye el complejo entramado de PIS, Cofins, ISS, ICMSy otros impuestos con un nuevo sistema dual de IVA compuesto por:
- CBS (Contribución federal de bienes y servicios)
- SII (Impuesto estatal y municipal sobre bienes y servicios)
Aunque con ello se pretende simplificar el sistema fiscal brasileño, también se amplía el ámbito de quién debe pagar estos impuestos, incluidas las personas físicas que obtienen ingresos significativos del alquiler o la venta de propiedades.
Cambios clave en la fiscalidad de las rentas del alquiler
Con el antiguo sistema, los particulares (propietarios privados) sólo pagaban impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) en alquiler, a través del Carnê-Leão sistema. Con las nuevas normas, muchos de ellos también se convertirán en CBS y contribuyentes del SII si su actividad de alquiler se considera negocio habitual.
📊 Comparación: Antes vs. Después de la reforma fiscal
| Tipo de alquiler | Sistema fiscal anterior | Nuevo sistema fiscal (a partir de 2026) |
|---|---|---|
| Particular - Pequeño propietario (menos de R$ 240.000/año) | Sólo IRPF (7,5%-27,5%) | Sin cambios - sigue siendo sólo IRPF |
| Particular - Propietario profesional (más de 240.000 R$/año o más de 3 propiedades) | Sólo IRPF (hasta 27,5%) | IRPF + IBS/CBS (~8,4%) → impuesto efectivo total: ~35,9% |
| Alquileres a corto plazo (Airbnb, por temporada) | Sólo IRPF | IRPF + IBS/CBS (~16,8%) → impuesto efectivo total: ~44,3% |
| Empresa - Lucro Presumido (a largo plazo) | ~11,3% impuesto total | ~16.08% (con créditos IBS/CBS en gastos) |
| Empresa - Lucro Presumido (a corto plazo) | ~11,3% impuesto total | ~24.48% (con todos los derechos de crédito) |
¿Cuándo se convierte un particular en "arrendador de negocios"?
Un propietario privado será considerado contribuyente del CBS/IBS (como una empresa) si:
- Gane más de R$ 240.000/año en ingresos por alquilero
- Propio más de tres propiedades de alquilero
- Alquilar o vender propiedades habitual o profesionalmente.
Estos límites se ajustarán anualmente en función de la inflación (IPCA). En resumen: los pequeños propietarios seguirán estando exentos, pero cualquier persona con importantes ingresos inmobiliarios será tratada como una empresa.
Impacto en los inversores inmobiliarios
Para los arrendadores profesionales y los inversores inmobiliarios, el impacto fiscal es sustancial:
- El tipo impositivo efectivo puede aumentar de unos 27,5% a 35-45% según el tipo de propiedad.
- Los alquileres a corto plazo (como Airbnb) se enfrentan al mayor incremento, porque están clasificados como un servicio en el CBS/IBS.
- Operar a través de una empresa puede resultar más eficaz, ya que permite créditos fiscales sobre los gastos (mantenimiento, gestión, decoración, etc.) que los particulares no pueden reclamar.
El "CIB Un nuevo registro nacional de la propiedad
La reforma también crea la Registro Inmobiliario Brasileño (Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB), esencialmente un "CPF para propiedades". Conecta datos de:
- Registros de la propiedad
- El Servicio Federal de Impuestos (declaraciones de la renta, DIMOB, Carnê-Leão)
- Bancos y plataformas digitales (Airbnb, QuintoAndar, etc.)
Esto significa una transparencia total para los ingresos por alquiler. Las omisiones se detectarán fácilmente, con multas de hasta 150% del impuesto impagado más intereses. La era de los alquileres informales o no declarados en Brasil está llegando a su fin.
Cómo prepararse: El papel de un holding inmobiliario
Dados estos cambios, establecer un holding inmobiliario puede ser una decisión inteligente, especialmente para los inversores con múltiples propiedades.
¿Qué es una explotación inmobiliaria?
Una sociedad holding es una entidad jurídica que posee sus propiedades en lugar de usted personalmente. Puede alquilarlas, venderlas y gestionar los ingresos de forma más estructurada.
| Ventaja | Efecto práctico |
|---|---|
| Menor tipo impositivo efectivo | Empresas bajo Lucro Presumido puede pagar alrededor de 16% en lugar de hasta 44% como individuos. |
| Créditos fiscales | Los gastos como la limpieza, los muebles o las renovaciones pueden generar créditos CBS/IBS. |
| Protección de activos | Las propiedades están protegidas frente a responsabilidades personales o demandas judiciales. |
| Planificación patrimonial | La propiedad se convierte en acciones, lo que hace que la herencia sea más fluida y barata. |
Calendario de aplicación
| Año | Hito |
|---|---|
| 2025 | Finalizada la Ley Complementaria 214 |
| 2026 | Comienza el CBS simbólico (0.1%) |
| 2027 | Comienza el SII simbólico |
| 2029-2032 | Sustitución gradual de PIS, Cofins, ICMS e ISS |
| 2033 | Plena aplicación del nuevo sistema fiscal |
Conclusión: Una oportunidad para los que planifican con antelación
El nuevo modelo fiscal hace que las rentas inmobiliarias sean más transparentes, pero también más exigentes. Para los inversores y arrendadores, esta reforma no es sólo un cambio fiscal: es un punto de inflexión en la forma de gestionar y declarar las rentas del alquiler en Brasil.
- Los alquileres ocasionales siguen siendo sencillos - sólo se aplica IR.
- Los alquileres frecuentes o profesionales se convierten en objeto de CBS e IBS.
- Los alquileres a corto plazo se enfrentan a la mayor subida de impuestos.
- Las estructuras de cartera ofrecen una forma inteligente y conforme de reducir los impuestos y los riesgos.
En Oabitat, guiamos a los propietarios a través de estos cambios -desde el análisis fiscal hasta la creación de explotaciones- ayudándole a proteger sus activos y optimizar los rendimientos con el nuevo sistema.
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