Налоговая реформа в Бразилии и доход от аренды: Насколько сильно изменится налогообложение для инвесторов в недвижимость и арендодателей?
Новый бразильский Налоговая реформа, утвержденный в декабре 2023 года и регулируемый Дополнительный закон № 214/2025Это меняет весь налоговый ландшафт страны. Для инвесторы в недвижимость и частные арендодателиЭто означает новые правила - и потенциально более высокое налогообложение доходов от аренды.
Реформа заменяет сложную сеть PIS, Cofins, ISS, ICMS, и другие налоги с новой двойной системой НДС, состоящей из:
- CBS (Федеральный взнос на товары и услуги)
- IBS (Государственный и муниципальный налог на товары и услуги)
Хотя эта мера направлена на упрощение налоговой системы Бразилии, она также расширяет круг тех, кто должен платить эти налоги - включая лиц, получающих значительный доход от сдачи в аренду или продажи недвижимости.
Ключевые изменения в налогообложении доходов от аренды
Согласно старой системе, частные лица (частные домовладельцы) платили только подоходный налог с физических лиц (IRPF) в аренду, через Карне-Леан Система. Согласно новым правилам, многие из них также станут Налогоплательщики CBS и IBS если их деятельность по сдаче в аренду считается обычным бизнесом.
📊 Сравнение: До и после налоговой реформы
| Тип аренды | Предыдущая Налоговая система | Новая налоговая система (с 2026 года) |
|---|---|---|
| Физическое лицо - мелкий домовладелец (менее R$ 240,000/год) | Только IRPF (7.5%-27.5%) | Без изменений - по-прежнему только IRPF |
| Физическое лицо - Профессиональный домовладелец (более R$ 240,000/год или 3+ объектов недвижимости) | Только IRPF (до 27.5%) | IRPF + IBS/CBS (~8.4%) → Общий эффективный налог: ~35.9% |
| Краткосрочная аренда (Airbnb, сезонная) | Только IRPF | IRPF + IBS/CBS (~16.8%) → Общий эффективный налог: ~44.3% |
| Компания - Lucro Presumido (долгосрочная) | ~11.3% общий налог | ~16.08% (с кредитами IBS/CBS на расходы) |
| Компания - Lucro Presumido (краткосрочная) | ~11.3% общий налог | ~24.48% (с полным правом на кредит) |
Когда человек становится "бизнес арендодателем"?
Частный владелец будет считаться налогоплательщиком CBS/IBS (как и компания), если он:
- Зарабатывайте больше R$ 240,000/год дохода от аренды, или
- Собственный более трех объектов аренды, или
- Аренда или продажа недвижимости привычно или профессионально.
Эти лимиты будут ежегодно корректироваться с учетом инфляции (IPCA). Короче говоря: мелкие домовладельцы по-прежнему освобождены от уплаты налогов, но все, кто имеет значительный доход от недвижимости, будут рассматриваться как бизнес.
Влияние на инвесторов в недвижимость
Для профессиональных арендодателей и инвесторов в недвижимость налоговые последствия весьма существенны:
- Эффективная ставка налога может вырасти примерно с 27,5% до 35-45% в зависимости от типа недвижимости.
- Краткосрочная аренда (например, Airbnb) подвергается наибольшему увеличению, поскольку она классифицируется как услуга в соответствии с CBS/IBS.
- Работа через компанию может стать более эффективной, поскольку она позволяет получить налоговые вычеты на расходы (содержание, управление, оформление и т.д.), на которые не могут претендовать частные лица.
CIB": Новый национальный реестр недвижимости
Реформа также создает Бразильский реестр недвижимости (Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB)По сути, это "CPF для свойств". Он соединяет данные из:
- Земельные кадастры
- Федеральная налоговая служба (налоговые декларации, DIMOB, Карне-Леан)
- Банки и цифровые платформы (Airbnb, QuintoAndar и т.д.)
Это означает полную прозрачность для доходов от аренды. Упущения будут легко обнаружены, а штрафы составят до 150% от суммы неуплаченного налога плюс проценты. Эпоха неофициальной или незадекларированной аренды в Бразилии подходит к концу.
Как подготовиться: Роль холдинга недвижимости
Учитывая эти изменения, настройка холдинговая компания по недвижимости может быть разумным шагом - особенно для инвесторов, владеющих несколькими объектами недвижимости.
Что такое холдинг недвижимости?
Холдинговая компания - это юридическое лицо, которое владеет Вашей недвижимостью вместо Вас лично. Она может сдавать их в аренду, продавать и управлять доходами более структурированным образом.
| Преимущество | Практический эффект |
|---|---|
| Более низкая эффективная ставка налога | Компании под Lucro Presumido может заплатить около 16% вместо 44% в качестве индивидуальных. |
| Налоговые льготы | Такие расходы, как уборка, мебель или ремонт, могут принести кредиты CBS/IBS. |
| Защита активов | Недвижимость защищена от личной ответственности или судебных исков. |
| Планирование недвижимости | Владение недвижимостью становится долевым, что делает наследование более плавным и дешевым. |
Сроки реализации
| Год | Веха |
|---|---|
| 2025 | Завершена работа над дополнительным законом 214 |
| 2026 | Символическая CBS начинается (0.1%) |
| 2027 | Символический IBS начинается |
| 2029-2032 | Постепенная замена PIS, Cofins, ICMS и ISS |
| 2033 | Новая налоговая система полностью внедрена |
Заключение: Возможности для тех, кто планирует наперед
Новая налоговая модель делает доходы от недвижимости более прозрачными, но и более требовательными. Для инвесторов и арендодателей эта реформа является не просто фискальным изменением - это поворотный момент в том, как в Бразилии регулируется и декларируется доход от аренды.
- Аренда на время остается простой - применяется только IR.
- Часто или профессионально занимающиеся прокатом становятся подвержены CBS и IBS.
- Налог на краткосрочную аренду увеличится больше всего.
- Холдинговые структуры - это разумный, отвечающий всем требованиям способ снизить налоги и риски.
На сайте OabitatМы проводим владельцев недвижимости через все эти изменения - от налогового анализа до создания холдинга - помогая Вам защитить свои активы и оптимизировать прибыль в рамках новой системы.
Узнайте больше о Рынок недвижимости Рио-де-Жанейро или просмотрите Вся недвижимость на продажу.
