Riforma fiscale del Brasile e reddito da locazione: Quanto cambierà la tassazione per gli investitori immobiliari e i locatori?
Il nuovo Brasile Riforma fiscaleapprovato nel dicembre 2023 e regolato da Legge complementare n. 214/2025sta rimodellando l'intero panorama fiscale del Paese. Per investitori immobiliari e locatori privatiQuesto significa nuove regole - e potenzialmente una tassazione più alta sui redditi da locazione.
La riforma sostituisce la complessa rete di PIS, Cofins, ISS, ICMSe altre imposte con un nuovo sistema IVA duale composto da:
- CBS (Contributo federale per beni e servizi)
- IBS (Imposta statale e comunale sui beni e servizi)
Se da un lato questo mira a semplificare il sistema fiscale brasiliano, dall'altro espande la portata di chi deve pagare queste tasse, includendo le persone che guadagnano un reddito significativo da affitti o vendite di immobili.
Cambiamenti chiave per la tassazione dei redditi da locazione
Con il vecchio sistema, i privati (locatori privati) pagavano soltanto imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF) sull'affitto, attraverso il Carnê-Leão sistema. In base alle nuove regole, molti di loro diventeranno anche Contribuenti CBS e IBS se la loro attività di noleggio è considerata un'attività abituale.
📊 Confronto: Prima e dopo la riforma fiscale
| Tipo di noleggio | Sistema fiscale precedente | Nuovo sistema fiscale (dal 2026) |
|---|---|---|
| Individuo - Piccolo proprietario (sotto R$ 240.000/anno) | Solo IRPF (7.5%-27.5%) | Invariato - ancora solo IRPF |
| Individuo - Proprietario professionista (più di 240.000 R$/anno o 3+ proprietà) | Solo IRPF (fino a 27,5%) | IRPF + IBS/CBS (~8,4%) → imposta effettiva totale: ~35,9% |
| Affitti a breve termine (Airbnb, stagionali) | Solo IRPF | IRPF + IBS/CBS (~16.8%) → imposta effettiva totale: ~44,3% |
| Azienda - Lucro Presumido (a lungo termine) | ~11,3% tasse totali | ~16.08% (con crediti IBS/CBS sulle spese) |
| Azienda - Lucro Presumido (a breve termine) | ~11,3% tasse totali | ~24.48% (con i diritti di credito completi) |
Quando un individuo diventa un "locatore d'affari"?
Un proprietario privato sarà considerato un contribuente CBS/IBS (come una società) se:
- Guadagna oltre R$ 240.000/anno in reddito da locazioneo
- Proprio più di tre proprietà in affittoo
- Affittare o vendere immobili abitualmente o professionalmente.
Questi limiti saranno adeguati annualmente all'inflazione (IPCA). In breve: i piccoli proprietari rimangono esenti, ma chiunque abbia un reddito immobiliare significativo sarà trattato come un'azienda.
Impatto sugli investitori immobiliari
Per i proprietari professionisti e gli investitori immobiliari, l'impatto fiscale è notevole:
- L'aliquota fiscale effettiva può aumentare da circa 27,5% a 35-45% a seconda del tipo di proprietà.
- Gli affitti a breve termine (come Airbnb) subiscono l'aumento più elevato, perché sono classificati come servizio ai sensi della CBS/IBS.
- Operare attraverso una società può diventare più efficiente, in quanto consente di ottenere crediti d'imposta sulle spese (manutenzione, gestione, decorazione, ecc.) che i singoli non possono richiedere.
Il "CIB": Un nuovo registro nazionale di proprietà
La riforma crea anche il Registro Immobiliare Brasiliano (Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB)Si tratta essenzialmente di un "CPF per le proprietà". Collega i dati da:
- Registri fondiari
- Il Servizio Federale delle Entrate (dichiarazioni fiscali, DIMOB, Carnê-Leão)
- Banche e piattaforme digitali (Airbnb, QuintoAndar, ecc.)
Questo significa una trasparenza totale per i redditi da locazione. Le omissioni saranno facilmente individuate, con multe fino a 150% dell'imposta non pagata più gli interessi. L'era degli affitti informali o non dichiarati in Brasile sta per finire.
Come prepararsi: Il ruolo di una holding immobiliare
Alla luce di questi cambiamenti, l'impostazione di un società di partecipazione immobiliare può essere una mossa intelligente, soprattutto per gli investitori con più proprietà.
Che cos'è una holding immobiliare?
Una holding è un'entità legale che possiede le sue proprietà al posto suo. Può affittarle, venderle e gestire le entrate in modo più strutturato.
| Vantaggio | Effetto pratico |
|---|---|
| Riduzione dell'aliquota fiscale effettiva | Aziende sotto Lucro Presumido può pagare circa 16% invece di un massimo di 44% come individui. |
| Crediti d'imposta | Spese come pulizie, mobili o ristrutturazioni possono generare crediti CBS/IBS. |
| Protezione del patrimonio | Le proprietà sono protette da responsabilità personali o cause legali. |
| Pianificazione immobiliare | La proprietà immobiliare si trasforma in azioni, rendendo l'eredità più agevole e meno costosa. |
Cronologia dell'implementazione
| Anno | Pietra miliare |
|---|---|
| 2025 | Legge complementare 214 finalizzata |
| 2026 | Inizia il CBS simbolico (0.1%) |
| 2027 | Inizia l'IBS simbolica |
| 2029-2032 | Sostituzione graduale di PIS, Cofins, ICMS e ISS. |
| 2033 | Il nuovo sistema fiscale è stato completamente implementato |
Conclusioni: Un'opportunità per chi pianifica in anticipo
Il nuovo modello fiscale rende il reddito immobiliare più trasparente, ma anche più impegnativo. Per gli investitori e i proprietari, questa riforma non è solo un cambiamento fiscale: è un punto di svolta nel modo in cui i redditi da locazione vengono gestiti e dichiarati in Brasile.
- Gli affitti occasionali rimangono semplici: si applica solo l'IR.
- I noleggi frequenti o professionali diventano soggetti a CBS e IBS.
- Gli affitti a breve termine subiscono il maggiore aumento delle tasse.
- Le strutture di partecipazione offrono un modo intelligente e conforme per ridurre le imposte e i rischi.
A OabitatNoi guidiamo i proprietari di immobili attraverso questi cambiamenti - dall'analisi fiscale alla creazione di aziende - aiutandola a proteggere i suoi beni e a ottimizzare i rendimenti con il nuovo sistema.
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