巴西税制改革与租金收入：房地产投资者和房东的税收变化有多大？
巴西的新 税制改革于 2023 年 12 月获得批准，并受以下机构监管 第 214/2025 号补充法这正在重塑整个国家的税收格局。对于 房产投资者和私人业主这意味着新的规则--可能会提高租金收入的税收。
改革取代了复杂的 PIS, Cofins, ISS, ICMS新的双重增值税制度由以下部分组成：
- 哥伦比亚广播公司 (联邦商品和服务捐款）
- 肠易激综合征 (州和市商品与服务税）
虽然此举旨在简化巴西的税收制度，但同时也扩大了必须缴纳这些税款的范围--包括从租金或房产销售中赚取大量收入的个人。
租金所得税的主要变化
在旧制度下，个人（私人业主）只需支付 个人所得税（IRPF） 租金，通过 Carnê-Leão 系统。根据新规则，他们中的许多人也将成为 CBS 和 IBS 纳税人 如果他们的租赁活动被视为惯常业务。
比较：税制改革前后对比
| 租赁类型 | 以前的税制 | 新税制（2026 年起） |
|---|---|---|
| 个人 - 小业主（R$ 24 万以下/年） | 仅 IRPF（7.5%-27.5%） | 不变 - 仍仅有 IRPF |
| 个人 - 专业房东（年收入超过 24 万兰特或拥有 3 处以上房产） | 仅 IRPF（最高 27.5%） | IRPF + IBS/CCBS （~8.4%）→ 实际总税额~35.9% |
| 短期租赁（Airbnb、季节性租赁） | 仅 IRPF | IRPF + IBS/CCBS （~16.8%）→ 实际总税额：~44.3% |
| 公司 - Lucro Presumido（长期） | ~11.3% 税收总额 | ~16.08% (国际基础科学计划/哥伦比亚广播公司学分费用） |
| 公司 - Lucro Presumido（短期） | ~11.3% 税收总额 | ~24.48% (享有完全版权） |
个人何时成为 "企业房东"？
如果私人业主符合以下条件，他们将被视为 CBS/IBS 纳税人（与公司一样）：
- 赚取超过 R$ 每年 24 万租金收入或
- 拥有 三个以上出租物业或
- 出租或出售房产 习惯或专业.
这些限额将每年根据通货膨胀率进行调整（IPCA）。简而言之：小业主仍可免税，但任何拥有大量房地产收入的人都将被视为企业。
对房地产投资者的影响
对于专业房东和房地产投资者来说，税收影响是巨大的：
- 实际税率可能会从 27.5% 左右上升到 35-45% 左右，具体取决于房产类型。
- 短租（如 Airbnb）面临的涨幅最高，因为根据 CBS/IBS 的分类，它们属于服务。
- 通过公司经营可能会更有效率，因为它可以对个人无法申请的费用（维护、管理、装修等）进行税收抵免。
CIB"：新的国家财产登记处
改革还创建了 巴西不动产登记处（Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB），本质上是一个 "物业 CPF"。它将以下数据连接起来：
- 土地登记
- 联邦税务局（报税，DIMOB、 Carnê-Leão)
- 银行和数字平台（Airbnb、QuintoAndar 等）
这意味着租金收入完全透明。 漏报很容易被发现，罚款最高可达未缴税额的 150% 外加利息。在巴西，非正式或未申报租金的时代即将结束。
如何准备：房地产控股公司的作用
鉴于这些变化，设置 房地产控股公司 是一个明智之举，尤其是对于拥有多处房产的投资者而言。
什么是房地产控股？
控股公司是一个法律实体，代替您个人拥有您的房产。它可以出租、出售房产，并以更有序的方式管理收入。
| 优势 | 实际效果 |
|---|---|
| 实际税率降低 | 旗下公司 Presumido Lucro 约合 16% 而不是多达 44% 的个体。 |
| 税收抵免 | 清洁、家具或装修等支出可产生 CBS/IBS 信贷。 |
| 资产保护 | 财产不受个人责任或诉讼的影响。 |
| 遗产规划 | 财产所有权变为股份，使继承更顺利、更便宜。 |
实施时间表
| 年份 | 里程碑 |
|---|---|
| 2025 | 第 214 号补充法律定稿 |
| 2026 | 符号 CBS 开始（0.1%） |
| 2027 | 象征性肠易激综合征开始 |
| 2029-2032 | 逐步取代 PIS、Cofins、ICMS 和 ISS |
| 2033 | 新税制全面实施 |
结论：未雨绸缪者的机遇
新的税收模式使房地产收入更加透明，但要求也更高。对于投资者和房东来说，这项改革不仅仅是财政上的变化，更是巴西租金收入管理和申报方式的转折点。
- 临时租房依然简单--只适用于 IR。
- 经常租房或专业租房者会受到 CBS 和 IBS 的影响。
- 短期租赁面临的税收增幅最大。
- 控股结构是一种明智、合规的减税和降低风险的方式。
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