A reforma tributária do Brasil e a renda de aluguéis: Quanto a tributação mudará para investidores imobiliários e proprietários de imóveis?
O novo Brasil Reforma tributáriaaprovada em dezembro de 2023 e regulamentada pelo Lei Complementar nº 214/2025O sistema tributário da Suíça, que é o mais importante, está remodelando todo o cenário tributário do país. Para investidores imobiliários e locadores particularesIsso significa novas regras e, potencialmente, maior tributação sobre a renda de aluguel.
A reforma substitui a complexa rede de PIS, Cofins, ISS, ICMSe outros impostos com um novo sistema duplo de IVA composto por:
- CBS (Contribuição Federal sobre Bens e Serviços)
- SII (Imposto estadual e municipal sobre bens e serviços)
Embora isso vise simplificar o sistema tributário do Brasil, também amplia o escopo de quem deve pagar esses impostos - incluindo indivíduos que obtêm renda significativa com aluguéis ou vendas de propriedades.
Principais mudanças no imposto de renda de aluguel
No sistema antigo, os indivíduos (proprietários privados) pagavam apenas imposto de renda pessoa física (IRPF) em aluguel, através do Carnê-Leão sistema. De acordo com as novas regras, muitos deles também se tornarão Contribuintes da CBS e da IBS se sua atividade de aluguel for considerada um negócio habitual.
📊 Comparação: Antes e depois da reforma tributária
| Tipo de aluguel | Sistema tributário anterior | Novo sistema tributário (a partir de 2026) |
|---|---|---|
| Individual - Pequeno proprietário (abaixo de R$ 240.000/ano) | Somente IRPF (7.5%-27.5%) | Inalterado - ainda apenas IRPF |
| Individual - Proprietário profissional (mais de R$ 240.000/ano ou 3+ propriedades) | Somente IRPF (até 27,5%) | IRPF + IBS/CBS (~8,4%) → imposto efetivo total: ~35,9% |
| Aluguéis de curto prazo (Airbnb, sazonais) | Somente IRPF | IRPF + IBS/CBS (~16,8%) → imposto efetivo total: ~44,3% |
| Empresa - Lucro Presumido (longo prazo) | ~11,3% imposto total | ~16.08% (com créditos IBS/CBS sobre as despesas) |
| Empresa - Lucro Presumido (curto prazo) | ~11,3% imposto total | ~24.48% (com todos os direitos de crédito) |
Quando um indivíduo se torna um "locador comercial"?
Um proprietário privado será considerado um contribuinte da CBS/IBS (como uma empresa) se:
- Ganhe mais de R$ 240.000/ano em renda de aluguelou
- Próprio mais de três imóveis para aluguelou
- Alugar ou vender propriedades habitualmente ou profissionalmente.
Esses limites serão ajustados anualmente pela inflação (IPCA). Resumindo: os pequenos proprietários continuam isentos, mas qualquer pessoa com renda imobiliária significativa será tratada como uma empresa.
Impacto sobre os investidores imobiliários
Para proprietários profissionais e investidores imobiliários, o impacto fiscal é substancial:
- A taxa tributária efetiva pode aumentar de cerca de 27,5% para 35-45%, dependendo do tipo de propriedade.
- Os aluguéis de curto prazo (como o Airbnb) enfrentam o maior aumento, pois são classificados como um serviço de acordo com a CBS/IBS.
- Operar por meio de uma empresa pode se tornar mais eficiente, pois permite créditos fiscais sobre despesas (manutenção, gerenciamento, decoração etc.) que os indivíduos não podem reivindicar.
O "CIB": Um novo registro nacional de propriedades
A reforma também cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)O sistema de gerenciamento de propriedades, essencialmente um "CPF para propriedades". Ele conecta dados de:
- Registros de imóveis
- A Receita Federal (declarações de imposto de renda, DIMOB, Carnê-Leão)
- Bancos e plataformas digitais (Airbnb, QuintoAndar, etc.)
Isso significa transparência total para a renda de aluguel. As omissões serão facilmente detectadas, com multas de até 150% do imposto não pago mais juros. A era dos aluguéis informais ou não declarados no Brasil está chegando ao fim.
Como se preparar: O papel de uma holding imobiliária
Com essas alterações, a configuração de um holding imobiliária pode ser uma medida inteligente, especialmente para investidores com várias propriedades.
O que é uma holding imobiliária?
Uma holding é uma entidade legal que é proprietária de suas propriedades em vez do senhor pessoalmente. Ela pode alugá-las, vendê-las e administrar a renda de uma forma mais estruturada.
| Vantagem | Efeito prático |
|---|---|
| Taxa de imposto efetiva mais baixa | Empresas sob Lucro Presumido pode pagar cerca de 16% em vez de até 44% como indivíduos. |
| Créditos tributários | Despesas como limpeza, mobília ou reformas podem gerar créditos CBS/IBS. |
| Proteção de ativos | As propriedades são protegidas contra responsabilidades pessoais ou ações judiciais. |
| Planejamento patrimonial | A propriedade de bens torna-se ações, tornando a herança mais suave e barata. |
Cronograma de implementação
| Ano | Marco |
|---|---|
| 2025 | Finalização da Lei Complementar 214 |
| 2026 | Início do CBS simbólico (0.1%) |
| 2027 | Início da SII simbólica |
| 2029-2032 | Substituição gradual do PIS, Cofins, ICMS e ISS |
| 2033 | Novo sistema tributário totalmente implementado |
Conclusão: Uma oportunidade para aqueles que planejam com antecedência
O novo modelo tributário torna a renda imobiliária mais transparente, mas também mais exigente. Para investidores e locadores, essa reforma não é apenas uma mudança fiscal - é um ponto de inflexão na forma como a renda de aluguel é administrada e declarada no Brasil.
- Os aluguéis ocasionais permanecem simples - apenas o IR se aplica.
- Os aluguéis frequentes ou profissionais estão sujeitos a CBS e IBS.
- Os aluguéis de curto prazo enfrentam o maior aumento de impostos.
- As estruturas de holdings oferecem uma maneira inteligente e compatível de reduzir impostos e riscos.
Em OabitatNa nossa empresa, orientamos os proprietários de imóveis sobre essas mudanças, desde a análise fiscal até a criação de holdings, ajudando os senhores a proteger seus ativos e otimizar os retornos no novo sistema.
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